Hacer que las casas móviles sean energéticamente eficientes necesita un financiamiento efectivo

Jan 03, 2024

STARKSBORO, VERMONT- 28 DE DICIEMBRE DE 2021: Casa de John y Anne Martell. La pareja vive en una casa ... [+] modular con paneles solares en el techo y es completamente eficiente en energía. (Foto de Hilary Swift/Para The Washington Post a través de Getty Images)

¿Qué estabas haciendo hace 13 años? Estaba trabajando en un grupo de expertos en sostenibilidad escribiendo sobre eficiencia energética. Como con muchas cosas que he hecho, no llegué a la tarea teniendo un conocimiento profundo sobre el tema. Mi experiencia en ese momento era en planificación urbana y salud pública. Pero aprendí rápidamente y me impresionó cómo gastar dinero hoy en hacer automóviles, autobuses, camiones, trenes y viviendas más eficientes valdría la pena mañana. Y lo que era cierto en aquel entonces es cierto hoy: las personas pobres gastan más en energía para sus hogares que las personas con mayores ingresos. Es por eso que una disputa reciente sobre los mandatos para hacer que las casas rodantes sean más eficientes me trajo recuerdos de 2010; Los mandatos de eficiencia energética pueden ayudar a las personas con menos dinero, pero solo con una financiación adecuada.

Es oficial, el senador de Carolina del Sur, Tim Scott, se postula para presidente. Pero justo antes de lanzar ese esfuerzo, se tomó el tiempo para enviar una carta a la administración de Biden criticando sus cambios en los requisitos para los fabricantes de casas móviles, exigiendo que las viviendas realicen mejoras para la eficiencia energética.

"[El Departamento de Energía] estima que la imposición de sus estándares de conservación de energía resultaría en miles de dólares en costos adicionales para muchas familias que buscan comprar casas prefabricadas. Peor aún, a pesar de las recomendaciones del [Comité de Consenso de Vivienda Prefabricada] de incluir la costo de las pruebas, la aplicación y el cumplimiento normativo en los estándares del DOE, el DOE ignora expresamente estos costos previsibles".

Aquí es donde entran las matemáticas simples (mi tipo favorito). Todas las mejoras de eficiencia energética tienen un costo; la pregunta es si compensan los ahorros de energía que compensan el costo de las mejoras, incluidos los pagos de intereses si se realizan con dinero prestado. La administración Biden argumenta en su anuncio que los consumidores obtendrán ahorros reales.

"Según las estimaciones del DOE de la regla final, las personas pueden esperar ahorrar un promedio de $177 por año en casas de una sola sección y $475 por año en casas de varias secciones en sus facturas de servicios públicos. Acumulativamente, los consumidores ahorrarán $551 millones en facturas de servicios públicos cada año y un total de $10 mil millones en los próximos 30 años".

¿Vale la pena ese ahorro por el costo adicional? Esa es la parte complicada. Eso depende. En 2010, escribí un largo aviso sobre cómo hacer este tipo de cambios en una publicación llamada "Una historia de éxito esperando a suceder: Financiamiento de modernizaciones para todos".

"Los préstamos de conservación de energía pueden pagar los costos iniciales de las actualizaciones de energía, como nuevos hornos, aislamiento o ventanas. Siempre que los ahorros en las facturas de servicios públicos sean mayores que los pagos del préstamo, los propietarios salen ganando. En principio, el El modelo de préstamo de energía podría: invertir sabiamente dólares de estímulo federal, estatal o local; generar buenos empleos locales en los oficios de la construcción; recortar las facturas de energía para los propietarios e inquilinos; reforzar los valores inmobiliarios caídos; reducir las emisiones de gases de efecto invernadero; y desbloquear un puerta crítica para la recuperación económica".

Lo que inevitablemente sucederá es que las mejoras, de hecho, harán que la adquisición de una nueva casa móvil sea más costosa. Eso no ayuda a las personas que quieren una opción de vivienda asequible. Las casas rodantes son mucho menos costosas que las casas típicas porque no incluyen el costo del terreno y se ensamblan en fábricas; Piense en comida empaquetada producida en masa versus cena hecha a pedido en un restaurante elegante. Agregue más costos a la producción y esas casas pueden quedar fuera del alcance de las personas que de otro modo podrían pagarlas.

Pero aquí es donde entra en juego el financiamiento. Los préstamos pueden diseñarse para descubrir cómo distribuir esos costos adicionales y tener en cuenta los ahorros de energía. El mandato del DOE incluye cierta atención al financiamiento. DOE será,

"Apoyar el establecimiento de mecanismos de mejora crediticia, como reservas para préstamos incobrables, para reducir el costo de financiamiento de viviendas prefabricadas y aumentar el acceso a viviendas asequibles. El DOE brindará asistencia técnica y orientación, facilitará el alcance a prestamistas y agencias, y trabajar con socios estatales para desarrollar modelos estatales replicables que garanticen el acceso a viviendas prefabricadas asequibles y eficientes".

Pero el financiamiento de casas prefabricadas es complicado porque una de las cosas que las hace más baratas, sin costos de terreno, también hace que los prestamistas no estén dispuestos a financiarlas con hipotecas. Muchos estados no consideran las casas móviles como bienes inmuebles y las consideran propiedad personal riesgosa. Eso significa que pedir prestado para una casa móvil es más caro. Algunos estados han cambiado las leyes para permitir que las casas móviles se consideren bienes inmuebles, pero no todos. En 2012, el Congreso aprobó la Ley Uniforme de Vivienda Prefabricada (UMHA o la Ley). Pero el Centro Nacional de Derecho del Consumidor aclara que,

"La Ley brinda una opción para que los propietarios de viviendas conviertan sus viviendas de propiedad personal a propiedad inmueble, pero no exige que las viviendas deban ser tituladas como bienes inmuebles. Si la Ley se promulgó en su estado, todos los propietarios de viviendas, incluidos aquellos en comunidades de viviendas prefabricadas, tendría derecho a optar por que su casa se titule como propiedad real".

La matemática simple: gastar por adelantado para ahorrar a lo largo del tiempo para pagar la deuda, se vuelve complicada por la realidad. El gobierno federal no tiene un buen historial en la implementación de los tipos de cambios que se proponen. Cuando estaba escribiendo sobre eficiencia energética, descubrí cómo los mandatos de un salario prevaleciente para los trabajadores que realizan mejoras utilizando dólares federales y eficiencias significaban que se perdían ahorros, eliminando el incentivo para tomar el dinero en primer lugar.

Una solución sería modificar la UMHA y establecer unos estándares nacionales de financiación. Un mandato podría ser difícil, pero una solución sería ofrecer préstamos con intereses más bajos siempre que los estados promulguen leyes que permitan la conversión de casas móviles en bienes inmuebles. Aún más rápido y más eficiente sería respaldar los préstamos con una reserva, algo que el DOE está considerando para reducir los costos de los préstamos.

El esnobismo sobre la producción masiva de viviendas se está desvaneciendo a medida que los defensores, los desarrolladores y los gobiernos se dan cuenta de los beneficios de la construcción modular y manufacturada. También existen otras barreras regulatorias a nivel local (consulte mi publicación Modular puede ayudar a aumentar la oferta de viviendas si lo permitimos), pero la tipología es una forma prometedora de crear una oferta de viviendas más asequible. Hacer que las viviendas móviles y modulares sean energéticamente eficientes tiene sentido si la financiación también es asequible.