¿No hay formas más baratas de albergar a las personas sin hogar?

Sep 29, 2023

¿Cuánto deben gastar los contribuyentes para alojar a una persona sin hogar? La Comisión de Vivienda de San Diego y la Junta de Supervisores del Condado de San Diego proponen convertir cuatro antiguos hoteles en hogares permanentes, a un costo de $371,000 a $469,000 por habitación.

¿No hay formas más baratas de sacar a la gente de la calle?

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El impulso para comprar los hoteles es impulsado en gran parte por el programa Project Homekey del estado, que tiene cientos de millones de dólares disponibles para financiar proyectos elegibles como los que propone San Diego. Pero hay alternativas que también están permitidas bajo el programa. Aquí hay un vistazo a algunos proyectos potencialmente más baratos que calificarían para el financiamiento estatal, y otros que los defensores dicen que deberían ser considerados.

Refugios de palets, casas, casas pequeñas

Las casas individuales podrían calificar para el dinero del Proyecto Homekey, pero con el precio promedio de una casa en San Diego ahora alrededor de $790,000, también sería la opción más costosa y menos práctica.

"¿Te imaginas salir y preguntarle a 412 personas si quieren vender sus casas?" dijo Buddy Bohrer, vicepresidente de finanzas y adquisiciones de bienes raíces de la Comisión de Vivienda.

En el otro extremo del espectro, una de las opciones de vivienda más asequibles podrían ser las estructuras fabricadas por la empresa Pallet. Chula Vista creó recientemente una aldea refugio en terrenos propiedad de la ciudad con 65 de las cabañas de 64 pies cuadrados. La ciudad invirtió $6.6 millones en el proyecto, lo que significa que el costo total fue de alrededor de $101,000 por unidad.

Estructuras similares están llegando a San Diego. El gobernador Gavin Newsom anunció a principios de este año que el estado gastaría alrededor de $30 millones para proporcionar 1200 "casas pequeñas" o estructuras de 120 pies cuadrados que se asemejan al refugio Pallet en Chula Vista. El condado de San Diego recibirá 150. El estado dice que está trabajando con el condado en posibles ubicaciones y prestación de servicios.

En Chula Vista, las personas que viven en los albergues tienen acceso a baños, alimentos y duchas en el lugar. Sus cabañas tienen electricidad, pero no tienen plomería ni cocinas.

Existen aldeas de refugio similares en Los Ángeles, Redondo Beach, San Francisco, San José y Sacramento, pero solo como refugios en lugar de hogares permanentes.

En cuanto a las "casas pequeñas" que el gobernador anunció que llegarán a las comunidades de California, un funcionario estatal dijo que las estructuras no deben confundirse con las casas reales.

"Las casas pequeñas o casas diminutas tienen un significado específico en el Código Residencial de California, y es más exacto llamar a lo que estamos implementando cabañas para dormir de emergencia", dijo Monica Hassan, subdirectora de la oficina de asuntos públicos del Departamento de Asuntos Generales de California. Servicios. "Como tal, no se clasificarían como viviendas permanentes".

Para la Comisión de Vivienda, la idea de utilizar las cabañas como viviendas permanentes no era un comienzo.

"Sería difícil argumentar que ninguna plomería interior constituye una vivienda", dijo Lisa Jones, vicepresidenta ejecutiva de iniciativas estratégicas de la Comisión de Vivienda. "Diría, como máximo, que constituye un entorno provisional o temporal para alguien".

Jennifer Hanson, subdirectora adjunta de asuntos externos de Vivienda y Desarrollo Comunitario del estado, dijo que Project Homekey no tiene requisitos específicos para cocinas completas. Sin embargo, los refugios de paletas y estructuras similares no son elegibles para los fondos del Proyecto Homekey porque son estructuras temporales, dijo.

Bohrer señaló que el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de EE. UU. tampoco otorgaría vales de vivienda para las cabañas.

Si bien los términos a veces se confunden, existen diferencias significativas entre las cabañas como los refugios Pallet y las casas diminutas reales, que tienen plomería, cocinas y otras características que se encuentran en las casas permanentes.

Con precios promedio entre $30,000 y $60,000, según Rocket Mortgage y otros sitios, las casas pequeñas son más asequibles que la mayoría de las otras opciones y calificarían para fondos estatales para crear viviendas.

Aún así, Bohrer dijo que las casas diminutas no son una mejor solución que los hoteles de estadías prolongadas, en parte debido a la densidad. La cantidad de casas diminutas que podrían colocarse en un sitio es mucho menor que la cantidad de unidades que podrían caber en una propiedad de tamaño similar con un hotel. También es posible que haya que comprar terrenos para las casas pequeñas, lo que podría aumentar significativamente su costo, agregó Jones.

Gregg Colburn, coautor de "La falta de vivienda es un problema de vivienda", no considera que las cabañas de emergencia o los refugios Pallet sean una solución de vivienda.

"No es vivienda", dijo. "Es un refugio".

Al igual que Bohrer, también considera que la creación de una pequeña casa o un pueblo de cabañas es un uso ineficiente de la tierra en comparación con los edificios de unidades múltiples.

Si una docena de personas vivieran en una propiedad durante tres o cinco años, dijo, ese tiempo podría haberse utilizado para construir una estructura permanente en el lote para albergar a muchas más personas.

Sin embargo, la residente de Normal Heights y defensora de las casas diminutas, Ellen Stone, dijo que la Comisión de Vivienda debería considerarlas como posibles viviendas para las personas sin hogar, y está proponiendo una idea más rentable.

Stone, fundadora y expresidenta del capítulo local de la American Tiny Home Association, dijo que está dando un ejemplo de cómo las casas diminutas podrían crear hogares para personas sin hogar al colocar una en su patio trasero.

Después de adquirir material a través de una recaudación de fondos y usar estudiantes de Urban Corps of San Diego County para la construcción, Stone dijo que ella y su esposo tienen una pequeña casa en su propiedad y están preparados para recibir a una persona sin hogar para vivir en ella en septiembre.

Stone dijo que le gustaría que el inquilino fuera un estudiante sin hogar de Urban Corps, un grupo de conservación que brinda oportunidades profesionales y educativas para personas de 18 a 26 años. El modelo en su jardín costó alrededor de $40,000, y Stone dijo que los costos típicos de instalación oscilan entre $10,000 y $20,000.

Una red de personas con ideas afines podría crear hogares permanentes similares para personas sin hogar en toda la ciudad, dijo.

La tierra no tendría que comprarse bajo su modelo, y dijo que ha tenido conversaciones con la Comisión de Vivienda y funcionarios estatales, y ha invitado a representantes de la oficina del alcalde y del Concejo Municipal a una jornada de puertas abiertas en su propiedad.

Edificios de apartamentos, contenedores de transporte

Los fondos de Project Homekey también se pueden usar para comprar edificios de apartamentos, donde las unidades tienen cocinas, plomería y, a menudo, son más grandes que las habitaciones de hotel.

Pero a menudo vienen con inquilinos.

“Si ya está alquilado, tendría que desplazar a todas las personas de ese edificio”, dijo Bohrer. "No me gustaría estar en una entrevista explicándote eso".

Los edificios de apartamentos vacantes, sin embargo, se consideran una opción.

La Comisión de Vivienda se une a Wakeland Housing and Development Corp. para presentar una solicitud conjunta de $5 millones en fondos del Proyecto Homekey para un edificio de apartamentos en Ocean Beach que ha estado vacante durante más de un año.

Wakeland recaudaría la mayor parte de los fondos para la compra del edificio por $4,5 millones, que proporcionaría 13 unidades de vivienda permanente asequibles, y la ciudad y el condado otorgarían un préstamo de $1,5 millones cada uno. El costo por unidad llegaría a $347,000 por unidad.

La compra de un edificio de apartamentos viejo y vacante puede tener algunos costos adicionales. Las mejoras en el edificio aumentarían el precio a $6.8 millones, aumentando a su vez el costo por unidad a $525,000.

Mirando los precios de manera más amplia, hay pocas comparaciones de precios para la adquisición de apartamentos en el condado de San Diego porque el comercio de complejos de nivel medio ha sido muy lento recientemente. De hecho, durante el primer trimestre de este año, el condado vio la menor cantidad de ventas de apartamentos a precio de mercado en la última década, dijo Joshua Ohl, director senior de análisis de CoStar, una firma que rastrea transacciones de bienes raíces comerciales.

Con base en cinco ventas desde julio pasado de edificios de apartamentos en las áreas de Mission Valley y Kearny Mesa, el precio promedio por unidad fue de $311,000, dijo Ohl. Todos los complejos fueron construidos en las décadas de 1960 y 1970, agregó.

Si bien los edificios de contenedores de envío son otra opción posible, Bohrer no está particularmente interesado en ellos. Aunque el concepto ha sido elogiado por crear viviendas de una manera rápida y asequible (la conversión de un contenedor puede llevar solo semanas a un costo de $ 32,000), Bohrer dijo que no se ha demostrado que sean soluciones de vivienda viables.

“Todos han tratado de hacer que los contenedores de envío funcionen, y nadie realmente puede”, dijo. "Todavía tienes que hacer la plomería, el agua, el alcantarillado, todo ese tipo de cosas. Esto no es algo que simplemente implementas y está operativo".

People Assisting the Homeless, un proveedor de servicios para personas sin hogar con sede en Los Ángeles que brinda asistencia, vivienda y refugios en el condado de San Diego, ha estado creando viviendas asequibles en California mediante el uso de contenedores de envío.

En San Diego, la organización sin fines de lucro recibió $11,8 millones en fondos del Proyecto Homekey para crear 40 unidades con contenedores de envío en el vecindario El Cerrito, en el centro de la ciudad.

Anthony Bahamondes, subdirector de vivienda del brazo inmobiliario de la organización sin fines de lucro PATH Ventures, dijo que las unidades de vivienda se están construyendo sobre una clínica médica de Family Health Centers of San Diego en construcción en El Cajon Boulevard.

En la superficie, la vivienda de contenedores de envío parece asequible, dijo. Un contenedor cuesta alrededor de $ 32,000 para convertirlo en una habitación, y se necesitan dos contenedores para hacer un estudio de 320 pies cuadrados. Tres contenedores unidos forman un apartamento de una habitación de 480 pies cuadrados y cuatro contenedores forman una unidad de dos habitaciones de 640 pies cuadrados.

Otros costos, incluidos la entrega, la mano de obra y los servicios públicos, se suman significativamente al precio. Bahamondes dijo que el costo final fue de 23,3 millones de dólares, lo que eleva el costo por unidad a unos 568.000 dólares cada uno.

El costo habría sido aún mayor si PATH Ventures hubiera tenido que comprar el terreno, dijo. El costo es más alto en Los Ángeles y aproximadamente un 50 por ciento más alto para proyectos similares en el Área de la Bahía.

"Creo que existe la idea errónea de que la vivienda modular puede ser mucho más eficiente en términos de costo, que esto se puede hacer por mucho menos", dijo Bahamondes. "Pero eso no es realmente lo que estamos viendo en todo el estado".

Sin embargo, el método modular tiene otras ventajas. Bahamondes dijo que PATH Ventures está utilizando contenedores de envío porque se pueden construir en mucho menos tiempo que los edificios convencionales. Se espera que el proyecto El Cerrito esté listo en noviembre.