No espere que los precios de las viviendas bajen en 2023, advierte el economista de Zillow

Sep 08, 2023

Los precios de las viviendas en los EE. UU. acaban de registrar su primera caída anual, de un minúsculo 0,2 %, en más de una década. Algunos expertos bajistas e inversores inmobiliarios lo toman como una señal de que se avecinan caídas más graves, prediciendo el estallido de una burbuja o incluso un colapso.

Pero no espere que los precios de las viviendas bajen mucho más en la mayoría de las áreas, dijo Skylar Olsen, economista jefe del mercado de bienes raíces Zillow, a los reporteros de Insider en una mesa redonda.

Todo se reduce a la falta de inventario, agregó: la cantidad de casas en venta aún es demasiado baja.

"No podemos prometer que los precios de las viviendas seguirán cayendo porque el inventario no está allí para permitir que eso suceda", dijo Olsen. "Realmente no sé de dónde viene el inventario para ayudar a que bajen los precios".

Claro, las tasas hipotecarias más altas están frenando la demanda de los compradores. Y sí, las ventas de casas nuevas cayeron un 19 % año tras año en febrero, y es probable que el temor a una recesión económica disuada a más estadounidenses de comprar casas.

Pero incluso la demanda de un número reducido de compradores impulsará los precios si no hay casas en el mercado para elegir.

Y las tasas hipotecarias más altas evitan que los propietarios quieran mudarse y vender. Los posibles compradores siguen compitiendo por las pocas casas que están a la venta.

Estados Unidos ha soportado durante mucho tiempo una escasez de viviendas.

Pero las tasas de interés más bajas atrajeron a millones de estadounidenses a comprar casas entre 2020 y 2022, lo que provocó una competencia intensa y guerras de ofertas por un número limitado de casas en venta y empeoró la situación.

Ese frenesí de demanda hizo subir los precios de las viviendas un 18,8 % en 2021 y un 5,8 % en 2022, según el índice S&P CoreLogic Case-Shiller.

Aunque los precios de las viviendas han bajado desde sus máximos de 2022, especialmente en las ciudades prósperas de la pandemia como Austin, Texas; Boise, Idaho y Phoenix: se mantienen muy por encima de los niveles previos a la pandemia.

Olsen dijo que probablemente se quedarán allí.

En 2008, las casas embargadas inundaron el mercado y los precios cayeron. Pero es poco probable que ese exceso de oferta ocurra esta vez.

La brecha entre las construcciones de viviendas unifamiliares y el número de hogares formados creció a 6,5 ​​millones de viviendas en 2022, según Realtor.com. Los datos de la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios muestran que, a partir de enero, el inventario existente se mantuvo en un suministro de 2,9 meses. Eso está por debajo de los cinco a seis meses de inventario que los expertos recomiendan para un mercado inmobiliario equilibrado.

La oferta de viviendas es baja debido al retroceso en la construcción de viviendas nuevas y al hecho de que los propietarios con tasas hipotecarias fijas bajas no están dispuestos a cambiarlas por pagos mensuales más altos. Estos pagos serían necesarios si tuvieran que vender y mudarse.

Ambos factores han enfriado significativamente la actividad inmobiliaria, pero aún tienen que desencadenar el tipo de recesión que conduce a recortes dramáticos de precios o una ola de ejecuciones hipotecarias en el mercado inmobiliario.

En cambio, ha dado lugar a que más vendedores y constructores de viviendas ofrezcan concesiones, como dinero para reparaciones de viviendas o rebajas de tasas hipotecarias, una técnica en la que un vendedor paga una tarifa al cierre para asegurar una tasa hipotecaria más baja para un comprador.

Aquellos que todavía pueden pagar la compra de una casa están arrebatando el inventario disponible, especialmente porque las tasas hipotecarias tienden a bajar semana a semana.

El aumento de la demanda y el aumento de la competencia probablemente mantendrán altos los precios de las viviendas y baja la asequibilidad de la vivienda.

"Una gran parte de cómo podemos lograr la asequibilidad es construir más viviendas", dijo Olsen.

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