Ir más allá de la vivienda unifamiliar en Vancouver, BC

Jan 04, 2024

Múltiples opciones de Plex con y sin patios laterales. Fuente: Lanefab.

Múltiples opciones de Plex con y sin patios laterales. Fuente: Lanefab.

A medida que la gente de Cascadia se doblega ante los altos precios de las viviendas y los alquileres, los líderes se esfuerzan por legalizar, o intentar legalizar, más opciones de "vivienda intermedia" en medio de su stock dominado por viviendas unifamiliares. Si bien las opciones como las casas de paso y las cabañas en el patio trasero, los dúplex y los tríplex pueden hacer el trabajo en algunos lugares, las ciudades más grandes necesitarán soluciones más grandes y rápidas.

Vancouver, Columbia Británica, tiene quizás una reputación elogiada por su desarrollo orientado al tránsito, dado su escaso número de barrios altos. La ciudad se adelantó en legalizar las casas callejeras en 2009, consideradas entonces como una forma gradual de agregar viviendas más compactas y respetuosas con el medio ambiente "sin incurrir en la ira de... grupos de propietarios adinerados", algunos de los cuales expresaron su sorpresa de que una persona pudiera mirar desde el balcón de una modesta casa con callejuelas hasta el jardín de la casa principal.1 Las casas con callejuelas son mejor conocidas en los EE. Desde entonces, se han construido alrededor de 4500 casas en callejones, con otras 4000 planificadas para 2028. Son populares y, a partir de 2018, el 45 % de las casas recién construidas incluían una casa en callejones, y muchas de ellas también incorporaron viviendas suecas adjuntas. suites de ley.

Catorce años después, el personal de planificación de Vancouver ha propuesto ahora legalizar los complejos de cuatro y seis viviendas en toda la ciudad, incluso en áreas que actualmente están restringidas a viviendas unifamiliares. La nueva propuesta permitiría un aumento modesto del 16 por ciento en el tamaño de los edificios en las zonas de baja densidad de la ciudad. También permitiría más unidades: se permitirían cuatro o seis viviendas, dependiendo del tamaño del lote. En este momento, solo se permiten tres unidades en la mayoría de las áreas de casas unifamiliares (la casa principal, más una suite adjunta para suegros y una casa de paso).

El aumento propuesto del 16 por ciento en la densidad de viviendas no es suficiente para compensar décadas de inacción. Los precios de las viviendas unifamiliares en el este de Vancouver, que alguna vez fue asequible, han aumentado un 100 por ciento en los últimos diez años. Sin embargo, solo estas casas están permitidas en el 81 por ciento de los terrenos residenciales de Vancouver, excluyendo efectivamente a cualquiera que no pueda pagar el alto precio de una casa independiente y congelando incluso una ciudad relativamente densa como Vancouver en un estado predominantemente suburbano.

Los resultados no son sorprendentes: la población de Vancouver ha crecido más lentamente que la de los suburbios circundantes, y los precios de las viviendas unifamiliares se han disparado a $3,3 millones en el lado oeste de la ciudad, fuera del alcance de la mayoría de las familias.

Si nos enfrentáramos a un desafío de vivienda menos desalentador, entonces este aumento del 16 por ciento en la densidad permitida podría tener sentido. Pero nuestros problemas son más grandes que eso, y nuestras soluciones también tendrán que serlo. Es hora de poner fin a la zonificación de viviendas unifamiliares y dar a los habitantes de Vancouver más formas de llamar hogar a la ciudad.

Representación de un diseño de Plex. Fuente: Lanefab.

Catorce años después de que se legalizaran las casas callejeras, los resultados están listos y los precios están muy, muy arriba. Hagamos lo que hagamos a continuación, no cometamos el mismo error de hacer muy poco, demasiado tarde. Con el espíritu de hacer lo suficiente y lo suficientemente rápido, establecimos los siguientes objetivos, buscando cerrar la brecha entre las torres de la ciudad y sus vecindarios dominados por viviendas unifamiliares:

¿Cómo sería una nueva forma de vivienda que hiciera todas estas cosas? Proponemos: "el Plex", un edificio de apartamentos modular y repetible de seis, ocho o diez viviendas.

The Plex es un lugar para que las personas formen familias, se reúnan con amigos y vivan sus vidas en calles tranquilas en los vecindarios que aman. Combinan las unidades grandes y el espacio de jardín que la gente asocia con las viviendas unifamiliares, con la accesibilidad para peatones y la asequibilidad de los apartamentos.

Incluya un patio en la azotea compartido y paneles solares, además de balcones delanteros y traseros para animar el paisaje urbano y permitir que los vecinos se mezclen. Garantice la accesibilidad total para los residentes de todas las capacidades, diseñe según los estándares de eficiencia energética de las casas pasivas y conserve o incluso agregue copas de árboles y espacios verdes. ¿Suena demasiado bueno para ser verdad?

Que no es. En un lote típico del lado oeste de 50'x122', podría verse así:

Un Plex en un lote de 50 pies de ancho, típico en el lado oeste de Vancouver. Fuente: Lanefab.

También funciona en un lote del lado este de 33' de ancho. Puede agregar un segundo lote y descartar el patio lateral en medio, y las opciones crecen:

Imaginando 8 complejos en lotes más angostos, de 33' de ancho, en el este de Vancouver. Fuente: Lanefab.

Vale la pena considerar este tipo de edificio de apartamentos pequeños en cada ciudad afectada por reglas de zonificación obsoletas, reglas que prohíben todas las casas excepto las más caras: una casa unifamiliar en su propio lote. El Plex podría traer una mayor asequibilidad, accesibilidad para peatones y abundancia de viviendas a todo tipo de vecindarios.

Permita aproximadamente una proporción de espacio de piso de 2.0, de modo que se puedan construir cuatro habitaciones grandes de tres habitaciones, u ocho de una o dos habitaciones, en un lote de vivienda unifamiliar estándar.

El primer y más importante objetivo es hacerlo denso.

El Plex requeriría una desviación de muchos elementos del cronograma de zonificación unifamiliar existente de Vancouver, más significativamente, la "proporción de espacio de piso" (FSR, por sus siglas en inglés), o la proporción entre el espacio de piso interior de un edificio y su área de lote completa.2 El término estadounidense es relación de superficie construida (FAR). Actualmente, la FSR máxima permitida en la ciudad para un dúplex es de 0,70. Para una casa unifamiliar, es 0.86 (en algunos casos de retención de viviendas de carácter, la ciudad otorga otro 0.10). Aumentar el FSR permitido a aproximadamente 2.0 significaría que Plex podría ofrecer cuatro unidades grandes de tres habitaciones u ocho unidades de una habitación, en un lote de vivienda unifamiliar estándar. Eso es un montón de viviendas nuevas.

Por el contrario, la propuesta que actualmente está analizando la ciudad de Vancouver permitiría solo 1,0 FSR: apenas más que el statu quo, con hasta 1,2 FSR para la construcción energéticamente eficiente.

En cuanto a los límites de altura, la ciudad también tendría que elevar su máximo de 9,5 metros y 3 pisos para permitir un Plex de cuatro pisos. Y ajustar los retranqueos mínimos (distancias desde los límites de la propiedad), especialmente el requisito actual de un retranqueo frontal de al menos el 20 por ciento de la profundidad del lote, apoyaría una mayor creatividad en el diseño y patios traseros más grandes.

Al construir en lugar de afuera también, la ciudad podría mantener su máximo actual de 60 por ciento de superficie impermeable en un lote. Esa es cualquier superficie en la que el agua no pueda penetrar, y dejar más permeable el lote de Plex significa que podrían construirse en toda la ciudad sin necesidad de actualizar el sistema de alcantarillado de cada bloque, reduciendo la tensión en esos sistemas de alcantarillado y preservando los espacios verdes. Un Plex de cuatro pisos podría reducir su superficie impermeable a solo un 50 por ciento, al tiempo que amuebla una comunidad accesible y energéticamente eficiente de ocho hogares de aproximadamente 1,000 pies cuadrados.

Finalmente, las reglas de zonificación de Vancouver deben reconsiderar el espacio del jardín, dando prioridad a los patios traseros sobre los laterales. En entornos rurales o suburbanos de baja densidad, los patios laterales pueden brindar beneficios. Pero en lotes urbanos angostos, tienden a ser espacios oscuros sobrantes con luz diurna insignificante y vistas lúgubres de las paredes de las casas adyacentes. Al optar por el "edificio adjunto", diseñar edificios adyacentes para compartir paredes, una práctica común en las ciudades más antiguas, prescinde del patio lateral por completo y, a menudo, gana un patio trasero mucho más grande y utilizable.

Los edificios adjuntos son una opción popular en ciudades más antiguas que no se han zonificado como Montreal. Fuente: Bryn Davidson

Además, el diseño del edificio anexo puede reducir radicalmente la cantidad de energía necesaria para mantener caliente o fresco el Plex. A medida que las ciudades buscan densificarse y abordar la crisis climática, pueden preguntarse: "¿Son necesarios los patios laterales o podemos tener mejores edificios sin ellos?" El Plex sugiere lo último.

Finalmente, es importante tener en cuenta que priorizar la densidad no significa solo montones de casas pequeñas. El Plex es un diseño modular atractivo que podría incluir unidades grandes y comunes para familias intergeneracionales que cohabitan con la misma facilidad que podría ofrecer muchas unidades más pequeñas para solteros y parejas, con diseños de tamaño mediano también para todo lo demás:

Representación de un Plex, con opciones de varios tamaños. Fuente: Lanefab.

Cuando la mejora de la zonificación lleve a valores más altos de la tierra, imponer requisitos de asequibilidad o contribuciones en efectivo para capturar esos aumentos.

La legalización de Plexes mejoraría la asequibilidad al permitir que más personas compartan el costo de la tierra. Pero hay otras tres formas en que esta propuesta podría mejorar la asequibilidad.

La primera forma en que Plex podría promover la asequibilidad es con "bonos de densidad", que permite una mayor densidad de viviendas a cambio de pagos en efectivo o unidades asequibles en el lugar. La versión anterior de cuatro pisos probablemente tendría que tener un precio de mercado, pero uno o dos pisos adicionales aumentarían el valor del edificio de tal manera que podría soportar alguna bonificación por densidad.

En segundo lugar, un creciente cuerpo de investigación muestra que aumentar la oferta de viviendas en las ciudades estabiliza sus precios y alquileres. Además, las viviendas nuevas a precio de mercado hacen que las viviendas existentes cercanas sean más asequibles. Esto es cierto incluso cuando se construyen viviendas más caras a precio de mercado, ya que los hogares de ingresos bajos y medios se benefician de una menor competencia por las unidades restantes. Un estudio realizado en Vancouver sobre casas en callejones realizado por dos economistas de la UBC incluso encontró que las casas en callejuelas ejercían una presión a la baja sobre los precios de las casas cercanas, especialmente en las áreas más ricas.

Y, por último, las protecciones para los inquilinos podrían ser más sólidas para los residentes de Plex que para los residentes de suites en sótanos o casas con callejones que actualmente se encuentran en áreas de viviendas unifamiliares. La Política de Protección y Reubicación de Inquilinos (TRPP) de Vancouver solo se aplica a edificios con cinco o más unidades, creando una laguna para los propietarios de menor escala que poseen y se benefician de estas suites. Pero dado que el diseño de Plex generalmente incluye más de cinco unidades, el TRPP las cubriría.

Pre-zonifique para Plexes, apruebe previamente su diseño y permita la construcción de lotes pequeños que evita la necesidad de costosos y lentos ensamblajes de terrenos.

Eliminar los obstáculos regulatorios sería vital para el éxito de Plex.

Con demasiada frecuencia, en la planificación urbana, las vagas promesas a favor de la vivienda de los líderes no se corresponden con las políticas reales para hacerlas realidad. Un ejemplo de retórica elevada socavada por la realidad es el Plan Comunitario de Grandview-Woodland. Adoptado en 2016 después de un proceso de consulta largo, polémico y único que involucró una asamblea de ciudadanos, el plan prometía traer 10,000 nuevos residentes al vecindario y "aumentar y diversificar el stock de viviendas al proporcionar una variedad de formas de vivienda".

Encuentra este artículo interesante? ¡Apoya más investigaciones como esta con un regalo!

¿Qué ha pasado desde entonces? Grandview-Woodland perdió más población que cualquier otro lugar de la ciudad. El plan en sí empuja la mayoría de las viviendas nuevas a calles arteriales contaminadas.

Las políticas complejas que requieren meses, años e incluso décadas de consulta con grupos comunitarios pueden sonar progresistas en la superficie. Pero cuando estos procesos se interponen entre las personas que luchan y las viviendas que tanto necesitan, se convierten en lo contrario.

En este momento, las mansiones y viviendas unifamiliares no requieren audiencias públicas en Vancouver. Solo los apartamentos, generalmente más asequibles, deben someterse a rigurosos procesos de aprobación. El proceso para los apartamentos estilo Plex no debería ser más oneroso que lo que se requiere para las viviendas unifamiliares, ayudándonos a construir más viviendas, más rápido.

Finalmente, permitir edificios de apartamentos en lotes individuales acelerará la construcción, reducirá costos y abrirá oportunidades para nuevos tipos de desarrolladores más pequeños. En este momento, solo los grandes desarrolladores tienen el capital paciente y los bolsillos profundos para ensamblar múltiples lotes durante muchos años. Permitir el desarrollo de un solo lote permite que un grupo mucho más amplio de constructores más pequeños, familiares y de nicho ingresen al espacio y contribuyan con su creatividad y habilidad.

Poner fin a la práctica de confinar los apartamentos en arterias contaminadas y distribuir nuevos apartamentos por la ciudad, en todos los barrios.

A continuación, deberíamos permitir el Plex en todas las zonas de viviendas unifamiliares de Vancouver. Como escribe Shane Phillips en su libro Affordable City, "Los mejores lugares del mundo por los que más amamos caminar, los París y Barcelona del mundo, no son densos solo a lo largo de sus arterias principales, sino en todas direcciones".

Entonces, en lugar de seleccionar lotes en particular o un área en particular, los líderes simplemente deben permitir que el Plex se repita en todo Vancouver, al igual que el Especial de Vancouver, la suite del sótano y la calle principal antes.

El upzoning de base estrecha puede enviar una señal sobre esa área en particular y conducir a aumentos de precios al enfocar el desarrollo de manera estrecha. Por otro lado, una mejora más distribuida reduce el impacto en cualquier ubicación, distribuyendo el desarrollo, la construcción y la densidad en un área más amplia.

Incorpore ascensores en el diseño para que todos los pisos sean accesibles, a diferencia de la mayoría de las viviendas unifamiliares. Los ahorros de un proceso simplificado y las reducciones de estacionamiento compensarán con creces cualquier costo adicional.

Las viviendas unifamiliares siempre han sido relativamente difíciles de hacer accesibles para personas en sillas de ruedas o con otras discapacidades y limitaciones de movilidad. A medida que los defensores de los derechos de las personas con discapacidad han ganado lentamente políticas para garantizar una mayor accesibilidad para todos los usuarios, la ciudad de Vancouver ha adoptado una serie de reglas destinadas a hacer que estos hogares sean más accesibles, o al menos "visitables", para las personas con discapacidades físicas. Los ejemplos incluyen puertas más anchas y baños obligatorios en el piso principal.

Sin embargo, la ciudad nunca ha abordado el hecho de que el diseño más común de las casas unifamiliares (una sola puerta de entrada por unidad con muchas escaleras internas) es inaccesible en primer lugar, y peor en casas con sótanos que no tienen pisos adyacentes. al suelo exterior. Otros tipos típicos de viviendas orientadas al suelo, como las casas adosadas y las casas adosadas, tienen los mismos inconvenientes de accesibilidad.

El Plex podría mejorar la accesibilidad de las viviendas unifamiliares al tener una entrada a nivel y ascensores entre pisos. Incluso sin ascensores, una cuarta parte de las unidades serían accesibles, que es más que la mayoría de las viviendas unifamiliares en la actualidad. Los ascensores agregarían costos, si todo lo demás fuera igual. Pero al eliminar otros requisitos costosos como el estacionamiento, esta mejora podría realizarse sin aumentar el costo general. Es una cuestión de valores: ¿queremos exigir el almacenamiento de automóviles en el lugar o preferimos hacer que nuestros vecindarios y hogares sean más accesibles para todos los ciudadanos?

Múltiples opciones de Plex con y sin patios laterales. Fuente: Lanefab.

Pisos y Plexes construidos en lotes únicos, mezclados con viviendas unifamiliares. Fuente: Lanefab.

Los sucesivos ayuntamientos de Vancouver han prometido "proporcionar más viviendas que se encuentren entre viviendas unifamiliares y apartamentos de mayor densidad". Hasta ahora, esto ha significado suites en el sótano y pequeñas casas callejeras. La propuesta más reciente es para un modesto aumento de densidad del 16 por ciento, para cuatro unidades en toda la ciudad. Dada la escala de nuestro problema de asequibilidad en áreas de baja densidad, eso no será suficiente.

El plan original de uso de la tierra de Vancouver se introdujo en 1927 "en gran parte para evitar la intrusión de casas de apartamentos en áreas residenciales unifamiliares y bifamiliares", y continúa cumpliendo esa función en la actualidad al prohibirlos en la mayoría de las tierras residenciales. Además de eso, cada nuevo edificio de apartamentos generalmente es examinado durante años por el personal, el público y el ayuntamiento en procesos de años que retrasan las viviendas que tanto se necesitan y crean un cuello de botella para cualquier afluencia a gran escala de nuevas unidades.

Hoy en día, solo aquellas personas que pueden pagar, por sí mismas, la compra de un lote de 33'x122' pueden tener una vivienda segura y sin complicaciones en aproximadamente el 80 por ciento de los terrenos residenciales de la ciudad que están zonificados solo para viviendas unifamiliares. Eso no es mucha gente. Lo que es peor, actualmente es ilegal que ocho a diez familias menos ricas se unan para superar a esa persona más rica por la tierra y construir un modesto edificio de apartamentos en ella. Eso está mal, y legalizar opciones de apartamentos como el Plex permitiría que muchas más personas pudieran vivir en una mayor parte de la ciudad, con un pequeño edificio de apartamentos simple, adaptable y reproducible. El Plex podría ser el siguiente paso en la evolución de la vivienda urbana en Vancouver y más allá.

Colecta de fondos de otoño

🗞️ Visite Sightline Daily para ver los principales titulares del día de Cascadia todos los lunes, miércoles y viernes, seleccionados por los editores de noticias de Sightline Institute.

Vea nuestras selecciones aquí

Puede ayudarnos a avanzar en soluciones sostenibles. Haga una donación a Sightline ahora. Puede ayudarnos a avanzar en soluciones sostenibles. ¡Haga una donación a Sightline ahora durante nuestra Colecta de fondos de primavera!-->

núcleos

Tengo una idea mejor: construir más viviendas unifamiliares en las zonas rurales.

Por favor, manténgalo civilizado y constructivo. Nuestros editores se reservan el derecho de monitorear comentarios inapropiados y ataques personales.

Comentario...

Puede agregar un enlace con HTML: texto para mostrar

Nombre*

Correo electrónico*

D