Crisis de la vivienda: rápido

May 14, 2023

Las casas construidas en cuestión de días en lugar de un año podrían abastecer rápidamente el mercado de la vivienda y detener el empeoramiento de la crisis de la vivienda según los expertos.

Dentro de la fábrica de casas modulares de 1600 metros cuadrados en Smithfield, en el oeste de Sídney, la construcción de 18 casas a la medida se asemeja más a la fabricación de automóviles que a un sitio de construcción, en lo que describe Tahi Merrilees, cofundador de Wild Modular, propietario de la fábrica. como un "caos organizado".

"Es como una orquesta", dice. "Todos y todos funcionan al mismo tiempo. El piso baja, las paredes suben, el techo sigue, antes de que entre la plomería. Luego, la carpintería de la cocina se equipa y completa por completo, antes de que entren las ventanas y las puertas.

Las casas construidas en fábrica podrían ayudar a abastecer rápidamente el mercado de la vivienda según los defensores del sector.

"Es un sitio de construcción rápida que funciona como una fábrica de automóviles".

Una vez que se construyen las casas, se retractilan y empaquetan en la parte trasera del camión, con todo el baño y la carpintería dentro. A veces incluyendo el sofá.

Wild Modular, cofundada por su compañero Kiwi Alex Tattle, produce alrededor de 400 casas modulares cada año, pero tiene como objetivo cuadriplicar esa cantidad en los próximos dos años para satisfacer la demanda.

"Hemos visto un aumento sustancial en la demanda el año pasado, por lo que ahora estamos buscando otro sitio, probablemente en Queensland, para construir otra fábrica", dice Merrilees.

El año pasado, el gobierno de Nueva Gales del Sur contrató a Wild Modular para suministrar una parte del alojamiento de emergencia necesario para los residentes que perdieron sus hogares en la región de Lismore afectada por las inundaciones.

Dentro de los 10 días posteriores a la firma del contrato, la empresa diseñó, construyó y transportó en camiones 55 casas modulares a la región de Northern Rivers, a más de 700 kilómetros de su fábrica de Sydney.

Hasta enero, Wild Modular había enviado 110 módulos a la región, que fabricó en solo cuatro meses.

Merrilees cree que las viviendas construidas en fábrica desempeñarán un papel en la solución de la crisis de vivienda que empeora en el país.

"Se puede construir una casa modular prefabricada en solo 10 días, por lo que podemos obtener el suministro más del doble de rápido que la construcción tradicional. También podemos construir varias casas al mismo tiempo, por lo que podemos producir viviendas en masa", dice. .

La fábrica de Sydney de Wild Modular puede construir 18 casas al mismo tiempo en un momento dado.

Australia necesita grandes cantidades de viviendas rápidamente, del orden de 200 000 cada año, solo para satisfacer la demanda de la población que está aumentando a niveles históricamente altos.

Pero con los costos de construcción altísimos, la escasez de materiales y la falta de trabajadores calificados que paralizan la industria de la construcción, la tubería de suministro de viviendas se ha reducido a niveles alarmantes.

La Corporación Nacional de Financiamiento e Inversión en Vivienda predice que el déficit de viviendas aumentará en 106,300 entre 2023 y 2027.

Más importante aún, el mercado de alquiler necesita urgentemente nuevos suministros en este momento para detener un rápido aumento en los alquileres, ya que las vacantes caen a mínimos históricos impulsadas por una migración récord.

"La necesidad de vivienda es urgente. Pero es poco probable que el creciente déficit de viviendas se satisfaga utilizando métodos de construcción tradicionales", dice el profesor Tuan Ngo, director de investigación del Centro de Capacitación para la Fabricación Avanzada en Viviendas Prefabricadas del Consejo Australiano de Investigación en la Universidad de Melbourne.

"Creo que la vivienda modular prefabricada es una opción muy obvia y probablemente una de las opciones más viables. Si está buscando construir casas rápido, entonces no puede confiar en el método de construcción tradicional porque lleva mucho más tiempo construirlo, el los costos tienden a dispararse y los retrasos son una experiencia común".

Las casas modulares prefabricadas se construyen en una fábrica en lugar de en el sitio, por lo que requieren menos mano de obra que las casas tradicionales. También se construyen en interiores, por lo que no están expuestos a las malas condiciones climáticas y se pueden construir con mayor precisión y pueden ser de mayor calidad.

Una construcción tradicional suele tardar entre nueve y 12 meses, mientras que una casa prefabricada puede construirse y estar lista en cinco o seis meses, según el profesor Tuan.

"Con un mejor control de calidad y hermeticidad, las casas prefabricadas también son más eficientes energéticamente en comparación con las casas tradicionales", dice. "Los costes de mantenimiento pueden ser hasta un 30 % más bajos y los residuos de la construcción pueden reducirse hasta un 90 %".

Los fundadores de Wild Modular, Alex Tattle y Tahi Merrilees, en la fábrica de Smithfield, Sídney. Luis Douvis

También hay más certeza sobre el costo ya que todos los materiales y componentes se trabajan y garantizan al inicio del proceso, dice Damien Crough, presidente ejecutivo de prefabAUS, el principal organismo de la industria de prefabricación de Australia.

"Cuando firma un contrato con un fabricante modular, saben exactamente lo que están construyendo porque está fabricado, por lo que no lo están inventando sobre la marcha, por lo que no hay costos excesivos", dice.

Por otro lado, el costo de construir casas modulares es más caro hasta en un 15 por ciento en comparación con la construcción tradicional de casas residenciales, según el profesor Tuan.

Además, es posible que la casa prefabricada tenga que viajar largas distancias hasta el sitio, lo que puede ser más costoso o provocar daños.

Por lo general, se levantan del camión y se colocan sobre los cimientos con una grúa, a veces con un helicóptero, como lo hace a veces Wild Modular, lo que también puede ser costoso.

La construcción modular prefabricada, que existe en Australia desde hace más de 20 años, ha tardado más en despegar en comparación con Japón, Suecia y Alemania, donde representa hasta el 70 por ciento de sus respectivas industrias de la construcción.

El alojamiento de emergencia que Wild Modular construyó para los residentes de Lismore afectados por las inundaciones.

El sector representa actualmente alrededor del 5 por ciento de la industria de la construcción australiana de $ 150 mil millones, dice Crough.

Se espera que esa proporción aumente entre un 7 % y un 15 % para 2025, creando 20 000 puestos de trabajo y agregando $30 000 millones a la economía australiana. Para 2033, se espera que las casas prefabricadas ganen el 30 por ciento de la industria de la construcción de edificios.

El sector ha evolucionado significativamente en la última década y se ha utilizado para construir escuelas, hogares de ancianos y alojamiento para trabajadores mineros, dice Crough.

Sin embargo, la demanda residencial es una pequeña porción del sector prefabricado, debido a un problema de percepción.

"La gente todavía piensa que es material temporal, de mala calidad y barato, y para ser justos, todavía puedes comprarlo si quieres, pero la tecnología ha evolucionado dramáticamente en los últimos 10 años y están surgiendo muchos diseños innovadores de los fabricantes. ," él dice.

El director de Mirvac Residential, Stuart Penklis, dice que la adopción de casas prefabricadas en la construcción de viviendas a gran escala es un desafío, pero también ofrece grandes oportunidades para los desarrolladores inmobiliarios.

Mirvac ha estado utilizando componentes prefabricados en sus proyectos en los últimos 10 años, incluidos los baños, pero en este momento solo representa alrededor del 15 por ciento de su negocio.

Mirvac jefe de residencial Stuart Penklis frente a casas adosadas de nueva construcción, algunas de las cuales eran prefabricadas. Eamon Gallagher

"Todavía es un componente pequeño y fluctúa hacia arriba y hacia abajo según los proyectos, pero estamos muy comprometidos a garantizar que se convierta en un componente más grande no solo de nuestro negocio, sino también del avance de la industria", dice Penklis.

"Ciertamente, la adopción no es fácil a medida que avanza el ciclo. Hemos visto una serie de vientos en contra desde la perspectiva de la escasez de mano de obra y materiales, lo que ha significado que la viabilidad de las casas prefabricadas ha fluctuado durante ese período.

"Al mismo tiempo, con los desafíos actuales con la mano de obra y la cadena de suministro, creo que lo que veremos es un mayor giro hacia una mayor construcción fuera del sitio y montaje en el sitio".

Hasta el momento, Mirvac ha entregado unas 200 viviendas a través de la prefabricación en los últimos 10 años. Más recientemente, ha construido 45 casas con prefabricados en su desarrollo Georges Cove en Moorebank, 27 kilómetros al suroeste del distrito financiero de Sydney.

Usando lo que Mirvac llama "métodos modernos de construcción", la empresa pudo reducir el tiempo de construcción en un 54 por ciento y la duración total de la construcción en un 30 por ciento. También redujo a la mitad los desechos producidos en el sitio, o el equivalente a 10 volquetes.

En su desarrollo en Tullamore en Doncaster East de Melbourne, Mirvac redujo su tiempo de construcción en un 23 por ciento utilizando la prefabricación. También pudo reducir el costo de mano de obra en un 11 por ciento para casas adosadas en su programa piloto.

Pero la lenta aceptación por parte de los compradores de vivienda sigue siendo un gran desafío, dice Crough.

"Lo que necesitamos es volumen, escala y repetición, y lo que llamamos personalización en masa, como lo que están haciendo en Japón, donde Toyota construye 40.000 casas al año, y las construyen en una línea de producción muy similar a cómo construirían coches", dice.

"Si podemos darle a un fabricante una cartera comprometida de 20 o 30 casas por mes con una variación mínima, pero todas las casas se personalizan según la elección de los compradores, entonces vamos a ver una reducción masiva en la escalada de costos, y vemos una enorme aumento en la productividad, y la productividad es lo que genera ahorros de costos con el tiempo.

Las casas modulares prefabricadas se construyen en una fábrica en lugar de en el sitio, por lo que requieren menos mano de obra que las casas tradicionales.

"Creo que esto debe ser respaldado o impulsado predominantemente por el gobierno en el espacio de vivienda social asequible".

Hay indicios de que algunos gobiernos estatales ya están reconociendo el potencial de las casas prefabricadas.

Jan Gyrn, director ejecutivo del fabricante de casas modulares Modscape, con sede en Melbourne, ha estado trabajando con el gobierno de Queensland para ayudar a impulsar la fabricación de casas prefabricadas en el estado para construir rápidamente viviendas asequibles.

"El gobierno de Queensland, a un alto nivel, tiene la aspiración de entregar 20 000 productos de vivienda social y asequible en los próximos cinco años, y buscan entregar la mitad de eso utilizando tecnología prefabricada, por lo que establecieron un panel de proveedores y arquitectos para diseñar y crear un catálogo de productos que se puedan utilizar para ese programa, y ​​somos parte de eso", dice Gyrn.

"Recientemente comenzamos la producción de varias casas para ese proyecto, y es emocionante porque es una gran respuesta para resolver la crisis de vivienda en el país".

El mes pasado, el gobierno de Queensland inauguró el Centro de aprendizaje y alojamiento rápido QBuild en Eagle Farm en Brisbane, donde se construirán casas prefabricadas y luego se transportarán por todo el estado. Esto es parte del paquete de construcción de viviendas para empleados gubernamentales de $519,2 millones del gobierno estatal que construirá 439 viviendas durante los próximos cinco años para albergar a 550 trabajadores de primera línea.

El viceministro federal de Comercio y el viceministro de Fabricación, Tim Ayres, dice: "No existe una panacea para los desafíos de vivienda de Australia, pero reforzar la capacidad industrial podría ser parte de la respuesta.

"Estoy interesado en escuchar más de la industria de la construcción modular sobre ideas para ofrecer una mayor capacidad industrial y, a su vez, viviendas más asequibles para los australianos".

Pero el sector también sigue cargado con regulaciones que le impiden despegar, según la Asociación de la Industria de la Vivienda, que publicó un informe que examina las barreras regulatorias para la construcción prefabricada el año pasado.

El informe encontró que dada la probabilidad de un aumento constante en la demanda de construcción de edificios acelerada, una gran cantidad de proyectos de construcción, incluidas las viviendas, pasarán a métodos de construcción fuera del sitio y modulares o basados ​​​​en sistemas durante los próximos cinco, 10 y 20 años. años.

Sin embargo, las regulaciones relacionadas con los métodos de construcción fuera del sitio, incluidos los prefabricados y modulares, siguen siendo vagas y están impidiendo la entrega rentable y oportuna de los edificios, dice.

Además, obtener financiamiento para la construcción residencial a pequeña escala y para los compradores de viviendas también es difícil, ya que los bancos aún no reconocen ampliamente las casas prefabricadas.

"Los sistemas regulatorios de Australia deben actualizarse y revisarse para eliminar las barreras innecesarias y permitir una mayor aceptación y reconocimiento de la idoneidad y eficacia de la construcción modular y prefabricada y facilitar un proceso adecuado y simplificado para las aprobaciones necesarias", dice HIA.

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