El trabajo remoto conducirá a viviendas y viviendas más baratas, los precios de alquiler disminuyen

Sep 15, 2023

Es fácil culpar a los trabajadores remotos por el caótico mercado inmobiliario de la pandemia. Empleados de cuello blanco bien pagados que ejercieron su libertad recién descubierta y convirtieron lugares que alguna vez fueron baratos en costosos "Zoomtowns" para convertirse en villanos vívidos.

Pero un nuevo análisis del Economic Innovation Group, una organización bipartidista de políticas públicas, argumenta que, eventualmente, el cambio a trabajar desde casa puede convertirse en el antídoto para los aumentos de precios que hemos visto. Eso se debe a que los lugares a los que acuden en masa los trabajadores remotos (la región Sun Belt en el sur de EE. UU. y las áreas suburbanas fuera de las grandes ciudades costeras) son exactamente los tipos de lugares que están mejor equipados para construir viviendas baratas para absorber la avalancha de nuevos trabajadores remotos.

"La gente puede considerar más la asequibilidad, mientras pone menos peso en 'Necesito estar cerca de la oficina'", me dijo Adam Ozimek, economista jefe del Economic Innovation Group y uno de los autores del artículo.

Estas áreas generalmente ofrecen terrenos más baratos para construir, menos trámites burocráticos para los desarrolladores y un sólido historial de construcción de nuevas viviendas, todo lo cual es un buen augurio para su capacidad para acomodar a miles de nuevos residentes. El cambio de población a estos lugares populares de trabajo remoto también ayudará a aliviar parte de la presión de los precios en las principales ciudades como Nueva York y San Francisco, que han luchado durante años para construir suficientes viviendas para bajar los precios. Una vez que la oferta de viviendas en las áreas recientemente populares comience a alcanzar el aumento de la demanda creado por la pandemia, los alquileres bajarán, e incluso pueden terminar por debajo de los niveles previos a la pandemia, según el modelo de EIG.

Pero la marcha hacia viviendas más baratas no es inminente. Muchos apartamentos y condominios multifamiliares están programados para completarse el próximo año, pero esas nuevas unidades no serán suficientes para satisfacer el aumento en la demanda de viviendas. El aumento de las tasas de interés y los temores de recesión han llevado a los desarrolladores a retrasar los planes para más proyectos. Y si bien está claro que el mercado laboral ha cambiado para siempre, el futuro exacto del trabajo remoto sigue siendo incierto: algunos empleadores están revirtiendo sus políticas de "remoto primero" y ordenando a los trabajadores que regresen a la oficina.

Aún así, hay motivos para el optimismo. El cambio a trabajar desde casa puede haber impulsado aumentos drásticos en los costos de la vivienda al principio de la pandemia, pero a la larga, permitirá que más trabajadores vivan en áreas donde abundan las viviendas y son más fáciles de construir, lo cual es una buena noticia para los estadounidenses. mercado inmobiliario.

De alguna manera, los cambios de vivienda de la pandemia tardaron mucho en llegar. Los estadounidenses han estado migrando desde ciudades costeras costosas como Nueva York y San Francisco y ciudades industriales en el Medio Oeste hacia el Oeste Montañoso y el Cinturón del Sol durante años. Pero con muchos trabajadores de cuello blanco repentinamente liberados de sus escritorios de oficina en los bulliciosos centros de la ciudad, el cambio de ciudades densamente pobladas a lugares donde la vivienda era más barata se aceleró. En lugares como Phoenix; Boise, Idaho; y Charlotte, Carolina del Norte, los alquileres y los precios de las casas se dispararon. Jay Parsons, jefe de economía de la compañía de software de bienes raíces RealPage, dijo que creía que la mayoría de estas reubicaciones habrían ocurrido eventualmente. Pero la pandemia encendió un fuego para que muchas personas siguieran adelante y dieran el paso.

"Estas son tendencias que comenzaron mucho antes de COVID, pero ciertamente aceleraron ese cambio", me dijo Parsons. "Vimos una enorme demanda de 2020 a 2021 en los suburbios en general, y en Sun Belt específicamente".

El cambio al trabajo remoto también aceleró el deseo de muchas personas de tener más espacio. Cuando su habitación de repente se convierte en una oficina en casa, se da cuenta de lo pequeño que es su apartamento. En todo el país, los trabajadores remotos optaron por separarse de sus compañeros de cuarto o buscar casas más grandes.

Los deseos gemelos de una nueva ubicación y más espacio se combinaron para aumentar drásticamente la demanda de viviendas. En lugar de un goteo lento de personas que buscan nuevos apartamentos o se mudan a los suburbios, una cascada de personas que se mudan llega al mercado a la vez. Pero debido a las interrupciones en la construcción y el ritmo naturalmente lento de la construcción, los constructores de viviendas y los desarrolladores lucharon por mantenerse al día. "Este fue un evento bastante único en la historia de los bienes raíces, ver la forma fundamental del cambio de la demanda de vivienda para millones de personas en el lapso de unos pocos meses", me dijo Jeff Tucker, economista senior de Zillow.

Entre 2020 y 2022, los alquileres aumentaron un 8 % y los precios de las viviendas aumentaron más del 20 % a nivel nacional, ajustados por inflación. En Phoenix, los alquileres aumentaron un 26% en el mismo período, según datos ajustados por inflación de Zillow. En Las Vegas, los alquileres subieron un 23%. Los residentes de Charlotte vieron cómo los alquileres subían un 13 %. Un artículo publicado este año por el Banco de la Reserva Federal de San Francisco estimó que la adopción generalizada del trabajo remoto explicaba más de la mitad del aumento del precio de la vivienda a nivel nacional desde 2019 y una proporción similar del cambio en los alquileres.

Sin embargo, a medida que las cosas comienzan a normalizarse, la oferta va en aumento. Llegará una primera ola de nueva oferta en 2023, cuando se prevé que las entregas de apartamentos aumenten después de dos años de niveles elevados de construcción. Más de 917,000 unidades están en construcción en los EE. UU., encontró RealPage Market Analytics. Ese es el segundo volumen más grande que la nación haya visto jamás y aumentará la base de apartamentos de la nación en un 4.9%.

La mayoría de los expertos dicen que el próximo aumento en la cantidad de casas, condominios y apartamentos disponibles significa que se avecinan días mejores para los inquilinos. "Este aumento en los precios a corto plazo debería ser seguido por un movimiento hacia un nuevo equilibrio, lo que significa un poco de enfriamiento en los costos de la vivienda", me dijo Tucker.

La disminución de los costos de la vivienda se acelerará por lo mismo que hizo que los precios se dispararan antes en la pandemia: las personas se mudan a lugares más baratos. Sun Belt, con su promesa de un clima más cálido, más espacio y casas más baratas, también resulta ser un país de las maravillas para los desarrolladores. En la región, los desarrolladores disfrutan de costos más bajos para la tierra, tarifas regulatorias más bajas y procesos de aprobación más rápidos para nuevos desarrollos, todo lo cual facilita agregar viviendas allí que en otras partes del país, dijo Parsons. Estos mercados menos costosos "tienden a ser lugares donde construyen más", dijo Ozimek del Grupo de Innovación Económica; después de todo, es por eso que han logrado mantenerse más baratos en primer lugar.

Los residentes de los puntos críticos de trabajo remoto podrían preguntar: "¿No traerán todos estos trabajadores remotos los precios de Nueva York o San Francisco a mi ciudad?" Pero las ciudades "superestrellas" como San Francisco, Seattle, Nueva York y Los Ángeles se han vuelto cada vez más inasequibles porque su oferta de viviendas es bastante inelástica. La tierra en estos lugares es más difícil de conseguir y más cara, mientras que las leyes de zonificación restrictivas limitan la cantidad de unidades de vivienda que los desarrolladores pueden construir en una sola parcela. El Sun Belt y las ubicaciones más rurales, en comparación, "deberían hacer un buen trabajo para satisfacer esa demanda", dijo Tucker, porque tienen menos de estos obstáculos.

"Los tipos de lugares a los que esta pandemia y el trabajo remoto empujaron a la gente son exactamente los tipos de lugares en Estados Unidos donde la oferta es bastante elástica", me dijo Tucker.

Tomemos, por ejemplo, Houston y Dallas, un par de áreas metropolitanas de Texas que han podido seguir siendo "impresionantemente asequibles por ser lugares en demanda", dijo Tucker. En Houston, los cambios en las leyes de zonificación han reducido drásticamente el tamaño mínimo de los lotes en toda la ciudad, lo que permite a los desarrolladores construir más casas en la misma cantidad de terreno. Mientras tanto, Dallas tenía el mayor número permitido de futuras unidades de vivienda de cualquier área metropolitana del país a principios de 2022, con Houston en segundo lugar, según datos compilados por la Asociación Nacional de Constructores de Viviendas.

A largo plazo, estos cambios deberían ayudar a enfriar los alquileres y los precios de las viviendas y, en algunos casos, podrían hacer que los precios bajen por debajo de donde estaban antes de que comenzara todo el caos. De acuerdo con el modelo de EIG, la ola de nueva oferta en línea debería reducir las rentas ajustadas por inflación en un 3,7% a largo plazo. Las personas también se mudan a lugares que tienden a construir más viviendas y se alejan de lugares que no lo hacen, lo que probablemente reducirá los alquileres en un mercado inmobiliario promedio en otro 0,5 %. Además, debido a que más personas vivirán en lugares más baratos, los costos de vivienda del estadounidense promedio probablemente serán un 1,7 % más baratos.

El momento de esta liberación de presión es confuso, ya que los investigadores de EIG no saben cuándo habrá suficiente suministro nuevo. Y estos son promedios nacionales, por lo que los mercados individuales podrían ver cambios aún mayores. También hay razones para pensar que las estimaciones son conservadoras, agregó Ozimek: si resulta que la mayor parte del cambio en la demanda de viviendas se debió a las bajas tasas de interés, en lugar del trabajo remoto, o si incluso más empleados comienzan a trabajar de forma remota, las caídas en alquiler puede ser aún más grande.

Ninguno de esos efectos positivos se materializará si no construimos más viviendas. Pero ahora los desarrolladores están retrocediendo debido a las tasas de interés más altas y los temores de recesión. Eso podría retrasar algunas de las ganancias de asequibilidad de la migración en la era de la pandemia.

"Necesitamos superar este período de alta inflación que la Fed está tratando de controlar", dijo Ozimek. "Entonces creo que veremos condiciones más normalizadas en el mercado inmobiliario y algún tipo de ajuste gradual de la oferta a la demanda".

Hay otros factores a considerar, incluido el destino final de nuestro turno de trabajo remoto. Entre 2019 y 2021, la cantidad de personas que trabajaban principalmente desde casa se triplicó a 27,6 millones de personas, o alrededor del 18 % del mercado laboral, según la Oficina del Censo de EE. UU. En una encuesta realizada por la consultora McKinsey en primavera, más de un tercio de los empleados estadounidenses dijeron que tenían la opción de trabajar de forma remota cinco días a la semana. Pero aún no sabemos hasta qué punto los empleados seguirán trabajando desde casa a largo plazo, o cuánto influirá eso en las decisiones de reubicación. Ya estamos viendo a más ejecutivos obligar a los empleados a regresar a la oficina. Snap ordenó recientemente a los empleados que trabajaran en la oficina al menos cuatro días a la semana a partir de febrero. Elon Musk afirmó su autoridad en Twitter al poner fin al trabajo remoto.

Una economía debilitada podría hacer que los directores ejecutivos sientan que tienen más licencia para dictar los arreglos laborales de los empleados. Por otro lado, como argumentó anteriormente mi colega Aki Ito, una recesión podría arraigar aún más el trabajo remoto a medida que los empleadores buscan reducir el gasto en bienes raíces. En el futuro, un mercado laboral en el que haya una gran cantidad de trabajos totalmente remotos podría animar a más trabajadores a mudarse a áreas más baratas donde la oferta de viviendas pueda satisfacer mejor la demanda. Sólo el tiempo dirá.

A pesar de la agitación de los últimos dos años y medio, existen amplias razones para creer que se avecinan mejores días para los inquilinos y los compradores de vivienda. La escasez de viviendas en el país es enorme (hasta 3,8 millones de unidades, según algunas estimaciones) y todavía tenemos que clasificar todos los efectos que la pandemia tuvo sobre la demanda de viviendas. Pero no debemos pasar por alto los aspectos positivos que podrían derivarse de la reorganización de la fuerza laboral del país.

James Rodríguez es un reportero senior de Insider.

A través de nuestro periodismo de discurso, Insider busca explorar e iluminar los temas e ideas más fascinantes del día. Nuestros escritores brindan perspectivas que invitan a la reflexión, informadas por análisis, informes y experiencia. Lea más historias de discursos aquí.

Leer siguiente