Una mirada a Cover, una startup de construcción de viviendas con grandes ambiciones

Jan 08, 2024

El constructor de viviendas de patio trasero personalizado ha recaudado $ 75 millones con la esperanza de hacer mella en la crisis de asequibilidad. Ha sido lento ir hasta ahora.

Cubra a los cofundadores Jemuel Joseph y Alexis Rivas con sus casas construidas a la medida. (Foto-ilustración de Priya Modi/The Real Deal)

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Cuando Alexis Rivas, cofundador y director ejecutivo de la startup de construcción de viviendas Cover, habla sobre su empresa en las redes sociales, es probable que la coloque en una compañía exaltada. Cover es el Tesla de la construcción de viviendas, el Apple de los hogares, y Rivas es Henry Ford, o tal vez Ray y Charles Eames.

Su visión: construir casas con paneles de lujo, cuidadosamente diseñadas, fabricando y ensamblando piezas tipo Lego en una fábrica. El resultado previsto es un cambio rápido, ecológico, rentable y, en última instancia, revolucionario en la construcción de viviendas. El gigante del capital de riesgo Andreessen Horowitz incluyó a Cover en su lista de 50 empresas que, según afirma, están "impulsando la renovación estadounidense" al abordar los problemas más espinosos de la nación.

Fiel a la comparación con Tesla, Rivas dijo en una entrevista telefónica reciente que Cover ha llegado a su fase Roadster, una referencia al auto deportivo eléctrico de primera generación del fabricante de automóviles. Actualmente, Cover se enfoca en entregar casas de patio trasero de alta gama al mercado de Los Ángeles.

Pero desde su fundación en 2014, Cover, que ha recaudado $75 millones de inversionistas con una valoración de $180 millones, no puede decir que su producción haya igualado a la de sus prodigiosos ídolos. Un análisis de las declaraciones previas de Rivas y los permisos de construcción sugiere que la firma solo ha completado entre 30 y 40 ADU en sus nueve años de existencia; eso es un promedio de menos de 5 viviendas por año, lo que sería una cantidad minúscula para un desarrollador de ADU, mucho menos una empresa que intenta revolucionar la construcción.

Rivas reconoció que la firma ha terminado solo unas "pocas docenas" de viviendas en el patio trasero. Nadie en Cover discutiría los ingresos, los plazos de rentabilidad, las estrategias o incluso cómo la startup determina el éxito.

“No voy a compartir las métricas exactas, pero tenemos métricas internas muy específicas que son ambiciosas”, dijo Rivas.

Cover dice que eventualmente escalará a casas y apartamentos y comenzará a producir cientos e incluso miles de unidades una vez que domine su proceso de fabricación.

"Comience con un producto de alta gama que funcione fenomenalmente bien, mucho mejor que cualquier producto anterior", agregó Rivas. "Y luego, a medida que invierte en producción y escala, reduce el costo y lo pone a disposición de todos".

La historia, dice Rivas, no está en las unidades construidas. Está en proceso de resolverse ahora en la fábrica de 80,000 pies cuadrados de Cover en el sur de California, que según Rivas cambiará la construcción de viviendas para siempre. Y en este momento, dice, las cosas van "fenomenalmente bien".

(Cover rechazó una solicitud de un recorrido por la fábrica para esta historia, diciendo que no había tiempo suficiente para organizar uno durante el reportaje, pero puede ver algunos destellos del espacio de trabajo en algunos videos de YouTube de evangelistas tecnológicos).

La instalación de una unidad, que consta de 10.000 piezas y tomó 120 días y una docena de personas hace tres años, se ha reducido a 30 días y seis personas. Rivas apunta a costos de $200 por pie cuadrado. En este momento, las ADU modulares de Cover cuestan entre $ 400 y $ 600 por pie cuadrado, pero cuando la puesta en marcha vaya más allá de las ADU, Rivas afirma que eso disminuirá considerablemente. También dijo que sus clientes existentes estaban contentos con pagar una prima del 20 al 30 por ciento para elegir Cover y obtener una "arquitectura de clase mundial", y lo resumió preguntando: "¿Quiere un Porsche o quiere un Toyota?"

"No voy a compartir las métricas exactas, pero tenemos métricas internas muy específicas que son ambiciosas". ALEXIS RIVAS, PORTADA

Ciertamente están pagando precios de Porsche. Cover enumeró anteriormente una unidad de un dormitorio de 450 pies cuadrados en su sitio web por $ 241,000, o $ 535 por pie cuadrado (esto no incluye los costos de permisos, ingeniería o trabajo en el sitio). Rivas explicó que cada diseño es personalizado, pero la mayoría de los apartamentos de una habitación ahora oscilan entre $295,000 y $325,000. (Como también explicó, los costos actuales representan un aumento con respecto a los precios anteriores, pero los compradores "no pueden obtener productos de calidad comparable a este precio").

Los precios de otras ADU prefabricadas o modulares en el mercado varían: una ADU de un dormitorio de 600 pies cuadrados del competidor Oasys cuesta aproximadamente $ 240,000, o $ 400 por pie cuadrado, y un modelo de la serie Connect 2 de 640 pies cuadrados de Connect Homes cuesta $307,800, o $480 por pie.

A diferencia de otras empresas prefabricadas, las unidades de Cover se construirán en una fábrica, un sistema de kit de piezas fácil de ensamblar en el sitio y transportar con camiones de tamaño estándar. Y a diferencia de Katerra, la firma modular de unicornios que se estrelló y se quemó en 2021 mientras intentaba crecer y expandirse rápidamente, Cover claramente no quiere apresurarse.

"Clávelo antes de escalarlo" es el lema, con aproximadamente tres cuartas partes del tiempo de la empresa dedicado a refinar procesos, no a entregas.

Durante un recorrido por una unidad de Cover en una calle lateral montañosa en el vecindario de Silver Lake en Los Ángeles, el otro cofundador de Cover, Jemuel Joseph, explicó cómo surgió la elegante unidad con paneles de madera. Una cuadrícula de listones, hecha de compuesto de alta densidad y recubierta con pintura blanca para casas, se envió en secuencia al sitio, un lote montañoso sobre un garaje existente, y luego se instaló. Con una costosa estufa Wolf y un refrigerador Sub-Zero, mucho espacio de almacenamiento incorporado, pisos de madera clara, cerraduras electromagnéticas y paneles personalizados para interruptores y enchufes, el espacio tenía las características de una casa de alta gama.

Joseph dijo que tomó 33 días armar el edificio, una ADU de aproximadamente 450 pies cuadrados que costó alrededor de $300,000, o $666/SF. Cover también ofrece abundante documentación para reparaciones sencillas. Ciertamente ha evolucionado; en 2016, Rivas habló de "viviendas únicas, altamente personalizadas y construidas con precisión", y en 2017 se afirmó que las estructuras de Cover cumplían con los estándares de casas pasivas (actualmente no lo hacen, aunque Rivas exagera su sostenibilidad).

El modelo en el que estábamos, que en ese momento tenía algunos años, había colocado la única unidad HVAC en un gabinete empotrado en la habitación principal, lo que significaba que cuando la puerta del dormitorio estaba cerrada, no recibiría aire directo. acondicionamiento. Ese problema se ha solucionado en versiones posteriores. Mientras estaba parado en el patio, Joseph siguió un comentario sobre un ensamblaje de pared diciendo que incluso los tornillos que se usaron para armar el lugar podrían mejorarse en busca de un producto más uniforme.

"Nadie está construyendo casas como los automóviles", dijo.

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Es por eso que la fábrica de Cover en este momento tiene poca automatización y bajo volumen de producción, lo que, según la compañía, facilita que el equipo de más de 25 arquitectos e ingenieros mejore e itere. Este enfoque no es un problema para Stephen Oskoui, socio gerente de Gigafund, la firma de capital de riesgo que lideró la ronda de inversión Serie B de $ 60 millones de Cover durante el frenesí de recaudación de fondos de inicio en 2021.

La estrategia de Cover de perfeccionar la fabricación antes de escalar se ajusta a la premisa de Gigafund, invertir en nuevas empresas con hojas de ruta de varias décadas para resolver grandes problemas. Oskoui no estaba dispuesto a explicar o detallar ninguno de los hitos utilizados para medir el progreso de Cover, pero dijo que van por buen camino y pueden verlos construyendo 1 millón de unidades al año al final de la ventana de inversión de 20 años de Gigafund. (Nuevamente, Cover tiene un promedio de poco más de cuatro ADU al año en este momento).

Oskoui cree que, al igual que Apple y Tesla, si está invirtiendo en la fabricación en masa, debe invertir en un diseño de producto fenomenal.

"Hay formas en que podrían haberse ampliado mucho más rápido para atraer a los inversores, pero no los habrían preparado para el éxito a largo plazo", dijo Oskoui. "Nos gusta el hecho de que ignoraron el ruido de un ambiente espumoso de Silicon Valley".

Muchos capitalistas de riesgo ven un potencial transformador en la vivienda modular. Clay Macfarlane, director de Fifth Wall, un VC centrado en proptech con múltiples inversiones modulares, dijo que los vientos de cola parecen prometedores: la vivienda es inasequible y difícil de encontrar. La escasez nacional de viviendas creció a un estimado de 6.5 millones de unidades a finales de 2022. Macfarlane admitió que todavía existen obstáculos regulatorios y políticos para acelerar la construcción de viviendas —la mejor tecnología no puede cambiar las leyes de zonificación— pero incluso si esos impedimentos permanecen , la aceleración de la construcción una vez finalizados los permisos y la reducción de los costos de mantenimiento reducirán el precio de la vivienda.

Rivas dijo que el éxito que ha tenido Cover proviene de su enfoque y el de Joseph de ser "pensadores de principios básicos", un proceso que se refiere a la idea de dividir los problemas en sus partes más elementales y reconstruir una solución a partir de ahí. ("El pensamiento de los primeros principios" es un mantra favorito entre el grupo de empresas emergentes, desde Elon Musk hasta Peter Thiel).

Los fundadores de Cover se conocieron en la ciudad de Nueva York mientras estaban inscritos en la escuela de arquitectura altamente selectiva de Cooper Union. Ambos estaban fascinados por el potencial de la tecnología para dar un vuelco a la disciplina y finalmente llegaron a la idea de una iteración rápida. Es más fácil modificar continuamente una ADU pequeña que una casa completa, una decisión que Cover tomó meses antes de que California comenzara a aprobar leyes para fomentar la producción de ADU.

También se cree en la mentalidad de trabajo duro y ajetreo de la tecnología. El mes pasado, Rivas respondió a un tuit viral de Bernie Sanders que pedía una semana laboral de 32 horas escribiendo: "Eso suena realmente estresante. Estoy menos estresado cuando trabajo más de 60 horas a la semana".

La visión de Cover de la construcción con paneles y piezas tipo Lego que pueden caber en camiones estándar se alinea con las tendencias generales en la industria de la construcción prefabricada. La idea de resolver la crisis de vivienda de Estados Unidos con casas construidas en fábrica ha existido desde principios del siglo XX, y hace aproximadamente una década, una serie de nuevas empresas se hundieron debido a impedimentos comunes: desafíos para escalar la producción en fábrica de manera asequible, y el costo y la complejidad de mudarse. casas y módulos preconstruidos en el sitio (que generalmente requerían grúas costosas y largos procesos de obtención de permisos).

Macfarlane de Fifth Wall dijo que la clave del éxito modular, producir una unidad incremental con un margen rentable, nunca fue alcanzada por esta generación anterior de nuevas empresas. Las fábricas eran más caras y la producción era limitada, lo que alargaba el período de recuperación más allá de la viabilidad. Hoy en día, las fábricas son más baratas y fáciles de construir, en parte debido a los avances tecnológicos, y debería ser más fácil construir una red y escalar.

Steve Glenn, director ejecutivo de la constructora de casas modulares Plant Prefab, donde Rivas trabajó brevemente cuando todavía se llamaba LivingHomes, describió al futuro director ejecutivo de Cover como "uno de los pasantes más brillantes que tuvimos".

El sucesor de LivingHomes, Plant, existe desde hace siete años y ha construido 150 unidades de vivienda unifamiliares y multifamiliares. Glenn considera que la comparación entre Apple y Tesla es un poco engañosa. Fabricar una computadora o un automóvil significa cumplir con estándares estrictos para una base de clientes nacionales e internacionales. La construcción de viviendas significa lidiar con las reglamentaciones locales, los requisitos de zonificación y los suelos cambiantes y las condiciones del sitio: jurisdicción por jurisdicción y lote por lote.

Cuando se le preguntó acerca de los planes de expansión, Oskoui de Gigafund, después de una larga pausa, dijo que está ansioso por verlos expandirse a Texas lo antes posible, porque le gustaría tener sus propias unidades de Cover. Pero no los ve expandirse fuera de Los Ángeles hasta que construyan su "fábrica muy grande" y aumenten la producción (confirmó los planes para un nuevo sitio que no sea la ubicación actual de Gardena, California).

Cuando se le preguntó si la firma está buscando nuevos fondos pronto, Rivas dijo que Cover está "afortunadamente en un muy buen lugar en cuanto a nuestra situación de financiamiento", pero eventualmente necesitará más dinero para cumplir con sus grandes ambiciones.

También hay un desafío continuo en torno a quiénes serán exactamente los futuros clientes de Cover.

Rivas ha hablado de abordar el desafío de la vivienda asequible con esta tecnología (que, tal vez, no incluirá los electrodomésticos de cocina Sub-Zero). Pero las constantes comparaciones con Apple y Tesla —marcas con éxito masivo y cifras de ventas, aunque sus productos no apuntan precisamente al mercado de bajos ingresos— desmiente algo diferente.

Al final del recorrido, después de contemplar el paisaje de Los Ángeles desde el patio de la unidad, Joseph explicó el origen del nombre de la empresa: La cubierta es el tipo de hábitat más básico.

"Supongo", dijo, "que queremos cubrir la humanidad".