El mercado inmobiliario roto obliga a las ADU construidas en patios traseros

Dec 15, 2023

Para muchas personas, la imagen de una familia nuclear en una casa independiente con un césped verde y una valla blanca todavía representa la realización del sueño americano.

Sin embargo, este ideal es relativamente nuevo dentro de una historia más amplia de vivienda y desarrollo en los EE. UU. También es una meta que se ha vuelto cada vez más inalcanzable.

Como profesores de arquitectura, exploramos cómo cambian las ciudades con el tiempo y cómo ciertas tendencias de construcción se vuelven comunes a través de cambios culturales, políticos, tecnológicos y económicos.

Durante el siglo pasado, EE. UU. ha perdido una rica variedad de opciones de vivienda debido a la homogeneización de las políticas de zonificación que priorizan las viviendas unifamiliares, así como al deseo de los desarrolladores de tener planes de construcción económicos y fácilmente replicables.

Estas recetas de desarrollo son tan generalizadas que ahora es ilegal construir cualquier cosa que no sea una casa unifamiliar en el 75% de la tierra residencial en las ciudades estadounidenses. La zonificación unifamiliar restringe la oferta de viviendas asequibles, lo que genera costos más altos, desplazamiento y segregación.

Los diversos patrones de arreglos de vivienda entre familias, comunidades y parcelas de tierra eran mucho más comunes en el siglo XIX y principios del XX.

Para adaptarse a estas situaciones de vida, surgió una variedad de tipos de viviendas: complejos de apartamentos multifamiliares, cooperativas de vivienda y dúplex y tríplex.

También había unidades de vivienda accesorias, o ADU, que a veces se denominan pisos de abuelita, casas con patio trasero, suites para suegros o cabañas con patio trasero.

Todos estos términos se refieren esencialmente a lo mismo: una unidad de vivienda adicional en un solo lote, generalmente más pequeña en pies cuadrados que la residencia principal. Incluyen todas las comodidades: una cocina y un baño, junto con una entrada separada de la vivienda principal. Las ADU pueden unirse o separarse de una casa existente y pueden construirse desde cero o convertirse a partir de espacios existentes, como garajes, sótanos o áticos.

Es posible que haya oído hablar de las tendencias de vida minimalistas, como la vida en furgoneta y las casas pequeñas, pero la ADU era la carcasa compacta original.

Si bien las ADU no son nuevas, muchos estadounidenses no las conocen. Una encuesta reciente de consumidores de Freddie Mac encontró que el 71% de los propietarios no estaban familiarizados con el concepto, aunque el 32% expresó interés en tener uno en su propiedad una vez que se enteraron.

Los arreglos de vivienda más diversos son tanto deseables como necesarios.

Las tendencias recientes (trabajar desde casa y envejecer en el lugar, junto con un mercado de propiedad de vivienda que está excluyendo a los adultos más jóvenes) demandan tipos de vivienda que no están fácilmente disponibles en un mercado dominado por viviendas unifamiliares.

Creemos que las ADU, con sus beneficios sociales, económicos y ambientales, deberían convertirse en una opción de vivienda más común.

Las ADU contribuyen a los objetivos de sostenibilidad principalmente porque fomentan la densidad. En lugar de despejar otro lote en un suburbio en expansión para una nueva casa unifamiliar, las ADU agregan sigilosamente densidad a los vecindarios existentes, lo que les permite aprovechar la red de infraestructura existente. También pueden conducir a menos emisiones al fomentar viajes más cortos.

Debido a que las ADU son más pequeñas, también requieren menos materiales de construcción para construir y menos energía para calentar; se pueden enfriar pasivamente y necesitan menos electricidad. Juntos, estos resultan en costos de energía reducidos para el edificio. Además, las ADU prefabricadas se pueden comprar directamente, lo que reduce aún más el tiempo de construcción, puede eludir las cargas reglamentarias, como las inspecciones del sitio, y reduce los costos y los desechos.

Las ADU también son ágiles. Las formas de desarrollo del siglo XX a menudo adoptaron un enfoque de tierra arrasada para la reurbanización al derribar comunidades enteras, a menudo comunidades de color, para construir distritos completamente nuevos a través de programas de renovación urbana.

Las ADU no perturban a las comunidades locales. Debido a que no requieren comprar más tierra, ayudan a aumentar la densidad, introduciendo nuevas personas de diferentes ámbitos de la vida. A medida que crece la población de los vecindarios, se vuelven más atractivos para las pequeñas empresas. Es más probable que las cafeterías, los restaurantes y las tiendas de comestibles florezcan con más residentes en un área determinada.

Las ADU también pueden llenar el vacío de la vivienda "falta en el medio" que tanto se necesita. Muchos desarrollos de vecindarios nuevos se comercializan como "de lujo" y tratan de aprovechar los mercados calientes maximizando los puntos de precio. Las viviendas asequibles suelen ser desarrolladas por las autoridades gubernamentales de vivienda y los desarrolladores sin fines de lucro que intentan satisfacer las necesidades apremiantes de vivienda en el extremo inferior del espectro económico.

Alternativamente, la vivienda que atiende a personas de ingresos medios generalmente no está subsidiada a través de los mecanismos tradicionales de financiamiento del gobierno, pero satisface una necesidad que muchos desarrolladores con fines de lucro no pueden satisfacer. Por lo general, se trata de casas más pequeñas que intentan atraer a una variedad de precios y estilos de vida. Muchas ADU podrían caer en esa categoría.

Finalmente, a escala del hogar, existen numerosos beneficios para las ADU.

Volviendo a su apodo como "apartamento de la abuela", las ADU ofrecen la oportunidad de una vida intergeneracional. Por lo general, son de una sola planta, lo que facilita que los miembros mayores de la familia envejezcan en el lugar. Pero también brindan espacio y privacidad para las personas más jóvenes que tal vez no puedan pagar una casa unifamiliar más grande.

Algunas ADU sirven como unidades de alquiler o alquileres a corto plazo. Al agregar unidades al mercado de alquiler existente, pueden contener los altos costos de alquiler. También pueden proporcionar ingresos pasivos a los propietarios de viviendas que necesitan ayuda para pagar su hipoteca.

Sin duda, hay mucha oposición a las ADU. A menudo surge de los residentes locales que temen que no habrá suficientes espacios de estacionamiento para acomodar a los nuevos vecinos y que agregar más viviendas a sus vecindarios podría disminuir el valor de las propiedades.

Del mismo modo, los obstáculos burocráticos a veces pueden desanimar a los propietarios que, de otro modo, estarían interesados ​​en tener su propia ADU. A veces se requieren seis o siete permisos separados, lo que retrasa significativamente la construcción.

Los Ángeles ha tenido un enfoque único para fomentar las ADU. La ciudad lanzó recientemente su Programa de Plan Estándar de Unidad de Vivienda Accesoria, que ofrece a los propietarios y desarrolladores la opción de seleccionar entre 20 modelos ADU preaprobados para la construcción. Los planes van desde una estructura de estudio de menos de 400 pies cuadrados hasta una casa de 1,200 pies cuadrados con tres dormitorios.

Dado que la construcción o la conversión todavía son relativamente costosas y están fuera del alcance de muchos propietarios de viviendas, el estado de California también ofrece a los propietarios de viviendas un subsidio de $40,000 para alentar la construcción de ADU para que sean más asequibles. Mientras tanto, CityLAB, un centro de investigación afiliado a la universidad en UCLA, diseñó una guía para propietarios que buscan construir una de estas casas pequeñas. La guía proporciona un proceso paso a paso para guiar a las personas a través de la información necesaria para presentar una solicitud a la ciudad y encontrar prestamistas, diseñadores y contratistas.

Las diversas iniciativas de California han tenido éxito en gran medida. Los permisos ADU aumentaron de 9,000 en 2018 a 12,392 en 2020, según el Centro de Innovación Comunitaria de UC Berkeley. Al ver el éxito de las políticas de ADU en ciudades como Los Ángeles y Seattle, Pittsburgh está probando un proyecto piloto de ADU en un puñado de vecindarios. Cincinnati también está avanzando actualmente en la legislación para revertir las políticas que prohíben las ADU.

A medida que el país lucha por aliviar su crisis de vivienda, las soluciones requerirán repensar las políticas existentes y volver a imaginar cómo se ve el desarrollo de viviendas y la cohesión de los vecindarios. Las ADU pueden ser una de esas soluciones.

Jeff Kruth es profesor asistente de arquitectura, Universidad de Miami y Murali Paranandi es profesor de arquitectura, Universidad de Miami.

Este artículo se vuelve a publicar de The Conversation bajo una licencia Creative Commons. Lea el artículo original.