Duluth busca 'casas pequeñas' para ayudar a aliviar la crisis de vivienda

Dec 25, 2023

En una calle concurrida en el vecindario Central Hillside de Duluth en octubre, el desarrollador Sean Dixon se paró frente a la "pequeña casa" piloto que está construyendo y describió su interior. No pasó mucho tiempo.

"Entonces, tenemos 175 pies cuadrados, con un altillo para dormir, un baño individual y luego una cocina y sala de estar", dijo.

La casa está construida sobre pilares, a unos pocos pies del suelo en un lote inclinado muy angosto entre dos casas más antiguas. Dixon espera alquilarlo a enfermeras itinerantes que vienen a trabajar a uno de los dos hospitales de la ciudad ubicados a unas cuadras colina abajo.

Sabe que no es para todos. Pero él cree que hay un mercado para su visión básica y ecológica.

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"Definitivamente un minimalista. Alguien que solo va a estar aquí por un corto período de tiempo, que solo necesita una buena vivienda que sea segura y funcional. O alguien que realmente disfruta del aire libre y no quiere pasar mucho tiempo en el interior. ."

Dixon dirige una empresa llamada Simply Tiny Development. Él es de Denver. Pero se sintió atraído por Duluth hace más de tres años cuando la ciudad ofreció asistencia a los desarrolladores que aceptaron realizar proyectos piloto de viviendas innovadoras en lotes difíciles de construir, como este.

"Duluth realmente relajó sus estándares y códigos, y las nuevas políticas que estableció la ciudad permiten una ruta más fácil para la adopción de casas pequeñas", dijo Dixon.

Esta casa es uno de los pocos proyectos nuevos en Duluth, que van desde un desarrollo de 18 unidades de vivienda para trabajadores hasta un par de unidades pequeñas dirigidas a veteranos sin hogar, con casas muy pequeñas y compactas.

No todas son, técnicamente, "casas diminutas", que tienen menos de 400 pies cuadrados de tamaño.

Pero son parte de una tendencia más amplia de construir casas más asequibles, más eficientes y mucho más pequeñas para ayudar a aliviar la escasez de oferta de viviendas que está afectando a comunidades como Duluth y más allá.

Esa tendencia es mucho más avanzada en estados como California, dijo Jamie Stolpestad, copropietario de una empresa llamada YardHomes MN, que construyó las dos casas pequeñas para albergar a los veteranos en Duluth. Pero Minnesota ahora está comenzando a seguir sus pasos.

"Diría que en este momento, la aspiración de este tipo de hogar más pequeño y eficiente es mayor que la implementación real", Stolpestad. "Pero la implementación se está poniendo al día".

Duluth ha realizado varios cambios en sus políticas de zonificación y construcción para fomentar el desarrollo de más "viviendas compactas", como Stolpestad prefiere llamarlas.

El objetivo es satisfacer una enorme demanda de viviendas de todo tipo, en todos los sectores y todas las categorías, dijo Adam Fulton, director de planificación y desarrollo económico de Duluth.

“Cuando intentas dar forma a una economía que es buena para toda la población, tienes personas en diferentes partes de sus vidas que quieren diferentes tamaños de casas”, dijo.

"Y no tenemos eso en Duluth. Nuestras casas tienden a ser un poco más antiguas y un poco más uniformes. Muchas se construyeron antes de la Segunda Guerra Mundial. Por lo tanto, nuestro objetivo aquí es crear tantas oportunidades como sea posible". para ampliar el parque de viviendas".

Una forma en que la ciudad lo ha hecho es permitir que los desarrolladores construyan viviendas más estrechas en lotes de la ciudad.

Hace tres años, la ciudad también cambió su código de zonificación para permitir lo que se conoce como "desarrollos de parques de casas de campo", esencialmente grupos de casas compactas agrupadas en una sola parcela de tierra.

A principios de este año, la Autoridad de Vivienda y Reurbanización de la ciudad inició un proyecto llamado Fairmount Cottages en el lado occidental de Duluth. Incluye 18 casas pequeñas de una y dos habitaciones, o "cabañas", de 620 y 720 pies cuadrados, agrupadas en dos grupos de casas, divididas por un barranco que cruza un puente peatonal.

Está diseñado para ser un desarrollo de ingresos mixtos, dirigido a familias que ganan entre el 50 y el 100 por ciento del ingreso medio del área, hasta casi $80,000 para una familia de tres.

"Realmente promueve un sentido de comunidad", dijo la directora ejecutiva Jill Keppers.

"Estas casas en realidad estarán orientadas hacia el interior; sus porches estarán orientados hacia el interior del desarrollo. Habrá senderos que las interconectarán entre sí. Será solo esta pequeña comunidad agradable donde las personas realmente pueden desarrollar ese sentido de ser de ser vecinos".

Fulton dijo que el concepto es similar al Distrito Histórico de la Avenida Milwaukee en el vecindario de Seward en Minneapolis.

Pero este tipo de desarrollo no está permitido según muchos códigos de zonificación de la ciudad en todo el estado, que fomentan un desarrollo residencial más suburbano. Fulton dijo que un enfoque de desarrollo típico solo habría permitido tres o cuatro casas en el sitio.

Aaron Schweiger, director gerente de la empresa de desarrollo de bienes raíces Zenith Asset Management, con sede en Duluth, dijo que existe un estigma en torno a las llamadas casas pequeñas que aún debe superarse.

Schweiger dijo que se acercó a las comunidades de dormitorios de Twin Cities con proyectos similares a Fairmount Cottages de Duluth y dijo: "'Oye, nos gustaría construir en tu comunidad, tenemos un concepto realmente genial'. Y nos dicen 'Gracias, pero no gracias'".

Schweiger había planeado construir un desarrollo de cabañas en un afloramiento rocoso en Duluth conocido como Point of Rocks, pero ese proyecto está suspendido debido a una disputa de servidumbre con los vecinos.

Ahora está trabajando en un proyecto diferente en Hinckley. Un desarrollador diferente ha propuesto un desarrollo similar en las obras en Willmar en el centro-oeste de Minnesota.

Schweiger dijo que los desarrolladores están cada vez más intrigados por los desarrollos de casas pequeñas porque son menos costosos de construir que un edificio de apartamentos más tradicional y, por lo tanto, pueden ofrecer más comodidades.

"Si construimos un edificio estilo caja de zapatos típico", dijo, "estás hablando de $250,000 por unidad a los precios de hoy, si tienes suerte, siendo barato, donde podríamos construir una casa pequeña, al costo, por $150,000 por unidad. unidad."

Schweiger cree que las ciudades alrededor de Minnesota deberían comenzar a pensar en casas compactas y más pequeñas como viviendas creativas y asequibles para la fuerza laboral que pueden ayudar a hacer crecer sus comunidades.

"Puedes formar una familia allí. No te va a arruinar el banco. Tienes un jardín". Es el "sueño americano" otra vez", dijo.

Hasta hace un par de años, los desarrolladores en Minnesota ni siquiera podían construir casas de menos de 400 pies cuadrados.

Pero en 2020, explicó Stolpestad, el código estatal de construcción residencial se modificó para permitirlos, siempre que estén conectados al alcantarillado y al agua y construidos sobre una base protegida contra heladas.

En otros estados, las "casas pequeñas" a menudo se construyen sobre ruedas y se pueden transportar de un lugar a otro.

La empresa de Stolpestad construye casas prefabricadas que normalmente se colocan en el patio trasero de alguien. Las ciudades se refieren a ellos como "unidades de vivienda accesorias". A menudo se los conoce como "pisos de la abuela".

Hasta alrededor de 2006, dijo, los gobiernos locales no los permitían. Ahora, 37 ciudades y condados permiten su uso, incluidos Minneapolis, St. Paul y Duluth.

Esa es la regla que permitió la colocación de dos casas pequeñas en Duluth para albergar a veteranos, una asociación con el Consejo de Asistencia para Veteranos de Minnesota.

Hay otros desafíos. En Duluth, el desarrollador Sean Dixon encontró demoras y costos inesperados al conectar su pequeña casa al alcantarillado y al agua de la ciudad.

Algunos vecinos se han enfadado con los nuevos desarrollos en lotes que han estado vacantes durante mucho tiempo y cuestionaron los impactos de los proyectos en los valores de las propiedades.

Y aunque el costo de construir casas más pequeñas es, por supuesto, menor, Fulton dijo que otros costos, incluidos los servicios públicos y los permisos, son los mismos.

Aún así, a medida que los desarrolladores y los prestamistas se sientan más cómodos con el concepto de casas pequeñas, Fulton solo espera que la tendencia crezca.

"Hemos tenido muchas consultas; espero que veamos más. Solo estamos tratando de asegurarnos de que estamos brindando tantas oportunidades como podamos en todos los ámbitos para nuevas viviendas en Duluth", dijo. .