¿Cómo navegará la nueva compañía las leyes de zonificación restrictivas de Connecticut?

Nov 30, 2023

FullStack Modular diseña, fabrica y construye edificios de gran altura modulares y medianos, incluido este edificio de 32 pisos en Brooklyn. La compañía anunció recientemente sus planes de trasladar su sede a Hamden, lo que provocó preguntas sobre cómo navegará los códigos de zonificación notoriamente restrictivos de Connecticut.

En una historia que abarca solo varios años, Fullstack Modular ha desarrollado una cartera de proyectos planificados y exitosos que van desde un elegante edificio de apartamentos de seis unidades ubicado entre majestuosas casas adosadas, hasta un rascacielos de 32 pisos con docenas de unidades asequibles que se elevan sobre un estadio de baloncesto y una de las estaciones de metro más concurridas del país.

Sin embargo, en la futura sede de la compañía en Connecticut, estos proyectos están en el centro de una de las batallas políticas más acaloradas del estado.

Fullstack, un desarrollador modular con sede en Navy Yard de Brooklyn, llamó la atención de muchos el mes pasado cuando anunció su decisión de mudarse a Connecticut, un estado con una larga y bien establecida historia de oposición al tipo de estructuras multifamiliares densas en que la empresa ha construido su marca.

Solo el 2.2 por ciento de la tierra residencial en Connecticut está zonificada para permitir casas con cuatro o más unidades como derecho, según un atlas desarrollado por Desegregate CT, un grupo de defensa que favorece un desarrollo más denso y asequible.

Por el contrario, casi las tres cuartas partes de los terrenos residenciales están zonificados exclusivamente para permitir viviendas unifamiliares.

"Sinceramente, tenía tanta curiosidad por saber por qué eligieron mudarse a Connecticut", dijo Pete Harrison, director de Desegregate CT, sobre los planes de Fullstack.

El modelo comercial de Fullstack se basa en el diseño y la construcción de unidades de construcción prefabricadas, o modificaciones, en la fábrica de Brooklyn de 100,000 pies cuadrados de la compañía. Esas unidades se venden a desarrolladores, quienes normalmente han tomado la delantera en la obtención de los permisos necesarios para completar el proyecto.

Sin embargo, tras su traslado a Connecticut, Fullstack pretende involucrarse más como desarrollador o co-desarrollador en proyectos cercanos, según Roger Krulak, fundador y presidente de la compañía.

Krulak le dijo a CT Insider en una serie de respuestas escritas a preguntas este mes que la reputación de Connecticut de ser hostil a la vivienda densa y asequible no influyó en la decisión de la compañía de reubicarse. Agregó que no tenía conocimiento de ningún edificio de altura media o alta existente en el estado que se desarrollara utilizando la construcción modular.

"Con suerte, eso cambiará en el corto plazo, ya que estamos hablando con varios desarrolladores en el área sobre proyectos potenciales ahora que estamos cerca", dijo Krulak.

Sin embargo, los defensores de larga data de reformar los códigos de zonificación del estado dicen que en muchas ciudades de Connecticut, cualquier esfuerzo por desafiar el pensamiento convencional que favorece la vivienda unifamiliar dispersa probablemente se tope con una oposición arraigada.

“Al igual que muchos desarrolladores públicos o privados, se encontrarán con muchos argumentos en contra de la vivienda: no es bonito, es demasiado denso, está fuera de lugar”, dijo Harrison. "Ciertamente será un desafío convencer a los gobiernos locales de que piensen en algo nuevo".

La decisión de Fullstack de invertir hasta $12 millones en el desarrollo de su nueva sede en Hamden, así como una conexión a la terminal Gateway de New Haven, fue vista como un golpe para los esfuerzos de desarrollo económico del gobernador Ned Lamont, que se han centrado en traer nuevas empresas y contribuyentes. a Connecticut.

Lamont, un demócrata de Greenwich, también ha buscado gastar hasta $600 millones para abordar la escasez de viviendas en el estado, aunque se ha mantenido frío ante propuestas más agresivas que obligarían a algunas ciudades, particularmente aquellas con un historial de exclusión de viviendas asequibles, a aprobar viviendas más densas. desarrollo.

Cuando se le preguntó si los códigos de zonificación restrictivos del estado habían surgido durante las conversaciones de su administración para atraer a Fullstack a Connecticut, Lamont dijo que no.

El gobernador también agregó que esperaba que Fullstack desempeñe un papel activo en el desarrollo de viviendas para la "fuerza laboral" en Connecticut, que por definición es asequible para los residentes que ganan entre el 60 y el 120 por ciento del ingreso medio del área, que está respaldado por $ 200 millones en su proyecto de presupuesto.

"Estamos construyendo más viviendas en Connecticut hoy que en cualquier otro momento de este siglo, y ellos quieren ser parte de eso", dijo Lamont, y agregó que anticipó que esos proyectos se enfocarán en las áreas del centro existentes.

“Lo hacen más rápido, a menor costo y es ambientalmente mejor sellado y te ahorra mucho en electricidad y calor”, agregó el gobernador.

La creciente popularidad de los edificios modulares prefabricados en los Estados Unidos ha sido apoyada por los desarrolladores, que lo ven como una forma de acelerar la construcción y reducir el riesgo de sobrecostos, según Jin Ouk Choi, profesor asistente de ingeniería civil y ambiental. en la Universidad de Nevada, Las Vegas.

Por la misma razón, Choi dijo que algunas comunidades han adoptado desarrollos modulares porque pueden reducir el ruido, el polvo y otras interrupciones asociadas con proyectos de construcción más grandes.

En el suroeste de Connecticut, hogar de ciudades prósperas como Stamford y de los costosos y serios suburbios de Greenwich, New Canaan y Darien, la medida de Fullstack aún no ha provocado conversaciones sobre posibles desarrollos, según Francis Pickering, director ejecutivo de Western Connecticut. Consejo de Gobiernos.

Pickering, quien expresó su oposición a los esfuerzos para disminuir el control local sobre la zonificación, dijo que los líderes locales en la región han tenido discusiones más generales sobre el uso de nuevas tecnologías de construcción, incluido el desarrollo modular, y siguen abiertos a la idea.

"Se trata menos de si el edificio de tres-cuatro-cinco pisos está construido usando una construcción modular... y más si el edificio es apropiado para el área", dijo Pickering.

Krulak dijo que si bien los desarrolladores suelen comercializar las unidades modulares de Fullstack como alquileres asequibles, la nueva fábrica de la compañía en Hamden tendrá la escala para desarrollar modelos que cumplan con una variedad de proyectos de construcción.

"Ya sea que esas modificaciones se utilicen para un edificio de 50 unidades o varios edificios de 3-4 unidades, no sabemos dónde encuentran su hogar permanente", dijo Krulak.