La vivienda modular ofrece una solución a una larga disminución en la productividad de la construcción de viviendas: el indicador de Planet Money: NPR

Dec 07, 2023

SYLVIE DOUGLIS, BYLINE: NPR.

(SOUNDBITE DE "WAKING UP TO THE FIRE" DE DROP ELECTRIC)

ADRIÁN MA, PRESENTADOR:

Puede que Roma no se construyera en un día, pero la casa de Kim Girolamo sí.

KIM GIROLAMO: Bueno, en realidad vi cómo se derrumbaba la casa. Entonces vino en cuatro piezas diferentes: dos cajas para el piso de abajo, dos para el piso de arriba. Y solo les tomó unas pocas horas armarlo.

MA: Salvaje, ¿verdad? Quiero decir, viviendas como la de Kim podrían cambiar la forma en que construimos en Estados Unidos. Y Alana Semuels, corresponsal senior de economía de la revista Time, vuelve con nosotros para hablar de ello. ¿Qué pasa, Alana?

ALANA SEMUELS: Hola, Adrián. Visité a Kim en Wappingers Falls, Nueva York, donde su casa se encuentra al final de un callejón sin salida.

(SOUNDBITE DEL SISTEMA DE SEGURIDAD SONIDO)

VOZ GENERADA POR COMPUTADORA: Puerta delantera abierta.

MA: ¿Estabas entrando en la casa de Kim? ¿Que esta pasando ahí?

SEMUELS: Tiene seguridad de primera, Adrián.

MA: Aparentemente.

SEMUELS: Entonces se construyó en piezas en una fábrica, y luego se armó en su terreno, lo que la convierte en una casa modular, también conocida como casa prefabricada.

MA: Como prefabricados.

SEMUELS: Prefabricados, exactamente.

MA: Ah, está bien. Así que no creo que haya estado nunca en uno de estos. Como, ¿cómo es allí?

SEMUELS: De hecho, se parece mucho a todas las otras casas unifamiliares en su calle. Hay revestimiento de vinilo. Son dos historias. Hay algunas ventanas grandes. Hay un porche.

GIROLAMO: Ay, el porche es mi mejor amigo. Tengo dos mecedoras allá arriba, y es agradable poder mecerse allí y leer un libro y esas cosas.

SEMUELS: Pero lo que es diferente de la casa de Kim es la velocidad con la que fue construida.

MA: Este es EL INDICADOR DEL DINERO DEL PLANETA. Soy Adrián Ma.

SEMUELS: Y yo soy Alana Semuels. Se necesita casi el doble de tiempo para construir una casa ahora que hace unas décadas, y ese ritmo lento es parte de lo que está causando una crisis de vivienda asequible en Estados Unidos.

MA: Entonces, hoy en el programa, analizamos por qué la industria de la construcción ha tenido problemas para mejorar la productividad y también cómo algunos constructores piensan que un resurgimiento de las casas prefabricadas podría ser lo que resolvería el problema.

(SONIDO SINCRÓNICO DE LA MÚSICA)

MA: Casi todas las industrias que se te ocurran se han vuelto más eficientes con el tiempo gracias a la tecnología. Fábricas, donde antes la gente cosía la ropa a mano, ahora usan máquinas. En las granjas, los granjeros solían usar arados tirados por caballos y ahora usan grandes tractores. La forma en que se construyen las viviendas unifamiliares, por otro lado, no ha cambiado mucho en el siglo pasado.

MARGARET WHELAN: Cuando comencé mi carrera a principios de los 90, los constructores cotizaban los tiempos de entrega a los consumidores en días: 30 días, 40 días, 50 días. Y luego pasaron a semanas, y ahora son meses.

SEMUELS: Margaret Whelan es una banquera de inversión que ha estado trabajando en la industria de la vivienda durante décadas. Está realmente frustrada por el ritmo lento.

WHELAN: Realmente no hay muchas industrias que hayan retrocedido. Y nos reímos, pero es terrible porque el consumidor muchas veces está esperando. A menudo están esperando para asegurar una tasa de hipoteca. Están esperando, tienen dinámicas familiares que están cambiando y necesitan estos hogares.

MA: Si combina todas las industrias de EE. UU., la productividad se ha triplicado en las últimas décadas, lo que significa que, en 2019, los trabajadores estaban haciendo tres veces más cosas por hora que en 1949. Ahora, en contraste, la productividad en la construcción en general: ya sabes, todo, desde espacios comerciales hasta viviendas unifamiliares, esa productividad se mantiene estable.

SEMUELS: Y esto no solo significa que lleva mucho tiempo construir viviendas, sino que también significa que el costo de la vivienda no ha bajado como, digamos, el costo de un suéter que ahora se hace en una fábrica. Una de las razones es que cada casa que se construye en el sitio es un poco diferente.

WHELAN: El director ejecutivo de una de las grandes constructoras públicas me dijo hace un par de años que nunca construyen todas las casas exactamente iguales, y rara vez construyen una casa según el plan. Y yo estaba riendo. Estaba pensando, imagina si él fuera el CEO de Boeing, ¿sabes? Realmente estaríamos en problemas.

MA: Pero construir una casa es diferente a hacer algo en una fábrica. Como, realmente no puedo imaginarme construyendo un avión Boeing al aire libre en una pista donde despegará. Los sitios de construcción son irregulares, están abiertos a los elementos y tienen mucha gente entrando y saliendo, lo que puede generar errores. Y Margaret dice, imagina a un plomero tratando de poner tuberías, y el marco de una casa no es preciso.

WHELAN: Es posible que el mecánico lo descubra, pero el electricista que viene detrás de él tiene que sortear a ese tipo, y esto sigue y sigue.

SEMUELS: Y eso es parte de lo que se suma a los retrasos. Recuerda, Adrian, la mayoría de las empresas de construcción de viviendas en realidad no construyen casas. Desarrollan terrenos, encuentran compradores de viviendas y luego subcontratan trabajos de construcción, plomería y electricidad a muchos subcontratistas diferentes. La idea detrás de las viviendas construidas en fábrica es controlar algunas de esas variables, como el clima, y ​​hacer que los mismos trabajadores repitan la misma tarea una y otra vez para construir partes de una casa.

MA: Quiero decir, suena bien en papel, pero esta todavía no es la forma dominante en que construimos casas, a pesar de que era posible hace décadas, ¿verdad? Quiero decir, después de la Segunda Guerra Mundial, los fabricantes construyeron miles de casas en lugares como Levittown para los veteranos que regresaban.

SÉMUELOS: Correcto. Esas casas prefabricadas se construyeron para hacer frente a una gran escasez de viviendas. Y una vez que la escasez disminuyó, la gente quería un poco más de variedad en el aspecto de sus casas. Pero, Adrian, es importante hacer una distinción entre viviendas prefabricadas y viviendas modulares, como el tipo en el que vive Kim. Las viviendas prefabricadas se fabrican completamente en una fábrica; piense en una casa rodante, por ejemplo. Con la vivienda modular, las partes de la casa se fabrican en la fábrica, pero luego se ensamblan en el sitio.

MA: Ahora, en los últimos años, ha habido algún tipo de inicio de casas prefabricadas, ¿verdad? Y algunas de estas casas prefabricadas se ven realmente lujosas, como algo que verías en una revista de diseño, aunque muchas de ellas se han arruinado.

SEMUELS: Sí, no pudieron lograr economías de escala. En otras palabras, estaban ofreciendo casas personalizadas a una base de clientes realmente pequeña. Lo que es diferente ahora es que algunos de los grandes constructores están buscando casas prefabricadas mientras intentan asegurarse contra la falta de trabajadores. Margaret tiene una teoría sobre por qué les ha llevado tanto tiempo echar un vistazo a esto.

WHELAN: Así que se me ocurrió esta frase muy graciosa, síndrome premenstrual: que la industria es pálida, masculina y obsoleta. Como orador profesional en muchos de estos eventos, a menudo estoy parado en un escenario mirando a miles de hombres completamente blancos y preguntándome por qué nada cambia, ¿verdad? Y es por eso que nada está cambiando. Y es la diversidad de pensamiento. Para mí, creo que la diversidad generacional es absolutamente crítica: atraer a los jóvenes.

SEMUELS: Ahora que los grandes constructores de viviendas están comenzando a experimentar con los módulos, están probando las cosas de manera un poco diferente. No están construyendo habitaciones individuales, como la cocina o los baños, en una fábrica. En cambio, se están enfocando en piezas, como paneles de pared o pisos o vigas de techo. PulteGroup, la tercera constructora de viviendas más grande de Estados Unidos, está haciendo mucho de esto. El director general de la empresa me dijo que espera abastecer el 70 % de los hogares de su empresa con fábricas en la próxima década.

MA: Es fácil imaginar que esto, como, podría no afectar a los grupos comerciales de la construcción de la manera correcta. Básicamente, estás tomando algunos de sus trabajos de construcción en lugares como la ciudad de Nueva York y trasladándolos a fábricas en otros lugares, donde la mano de obra es más barata.

SEMUELS: Sí, y yo diría que ese es uno de los mayores problemas de la industria modular en este momento, y ha habido bastante cabildeo y oposición a ellos. La Legislatura de Nueva York aprobó un proyecto de ley a principios de este año que establece que la construcción modular destinada a la ciudad de Nueva York debe realizarse bajo la supervisión de un trabajador con licencia de la ciudad de Nueva York, independientemente de dónde esté ubicada la fábrica.

MA: Pero compañías como PulteGroup están tratando de evitar eso construyendo solo piezas de paredes, techos y pisos en las fábricas. Y luego, tienen oficiales con licencia local que instalan plomería y electricidad en el lugar. Margaret dice que otros constructores están observando lo que está haciendo PulteGroup y viendo qué tan rápido se construyen estas casas.

SEMUELS: Los estudios realizados por el grupo McKinsey han estimado que modular podría acelerar el tiempo de producción entre un 20% y un 50%.

WHELAN: El encuadre es perfecto. Construyen cada casa dos veces. La primera vez es en una computadora en 3D. Racionalizan los planes. Reducen los residuos. Reducen el riesgo de error. Y luego van al sitio de trabajo y lo construyen en días en lugar de semanas.

MA: Y es por eso que no son solo las empresas privadas las que miran más hacia la vivienda modular. Las organizaciones sin fines de lucro de viviendas asequibles también están experimentando con esto.

SÉMUELOS: Correcto. Kim, desde la parte superior del programa: la casa de Kim fue, de hecho, construida por Habitat for Humanity del condado de Dutchess. El grupo estaba tan frustrado con la lentitud de la construcción durante la pandemia que buscó modular y descubrió que podía ahorrar tiempo y dinero.

MA: Otros grupos de Hábitat para la Humanidad en lugares como Nueva York y Buffalo también buscan construir más con módulos. Por supuesto, están preocupados por ese proyecto de ley en el escritorio del gobernador de Nueva York, y dicen que podría encarecer mucho el proceso.

SEMUELS: Oh, nada se está poniendo más caro en estos días, Adrian.

MA: En esta economía, ¿quién escuchó algo así?

(SONIDO SINCRÓNICO DE LA MÚSICA)

MA: Este espectáculo fue producido por Viet Le y Brittany Cronin y diseñado por Maggie Luthar. Fue verificado por Dylan Sloan y Sierra Juarez. Kate Concannon edita el programa y THE INDICATOR es una producción de NPR.

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