Gen Z invirtiendo en bienes raíces, comprando casas temprano, aprendiendo de los errores de los millennials

Sep 09, 2023

Soli Cayetano finalmente tuvo algo de tiempo libre. El futuro graduado universitario se quedó atrapado en su casa en la primavera de 2020 y pasó las clases de Zoom. Normalmente, su trabajo de medio tiempo alquilando espacio de oficina la mantenía ocupada, pero esos servicios no tenían exactamente una gran demanda en ese momento.

Cayetano, una "estafadora" que se describe a sí misma y que consiguió su primer trabajo a los 14 años, no era de las que se quedaban sin hacer nada. Entonces, después de investigar un poco y echar mano de sus ahorros, voló desde su casa en el Área de la Bahía de San Francisco a Cincinnati para ver su gran compra durante la pandemia: una casa de dos habitaciones por la que pagó poco menos de $100,000. ella tenía 22

Cayetano no tenía planes de mudarse a Ohio. En cambio, hizo lo que hacen muchos inversores inmobiliarios: retocó la propiedad y la lanzó al mercado de alquiler. Después de que la casa estuvo desocupada durante un par de meses, despidió al administrador de la propiedad y encontró un inquilino publicando la propiedad en Zillow y pagando a un amigo inversionista en el área para que hiciera demostraciones. Casi tres años después, no solo administra esa primera propiedad desde su casa en California, sino que ha construido un mini imperio inmobiliario de 36 unidades.

Si bien muchos aspectos de la incursión de Cayetano en la inversión inmobiliaria siguieron un camino trillado, sus métodos y mentalidad fueron decididamente de una nueva generación. Ella es miembro de la Generación Z, la cohorte nacida entre 1997 y 2012. A diferencia de los millennials anteriores, los Gen Zers han crecido durante un auge en los precios de las viviendas. A medida que los miembros mayores de la generación se embarcan en sus carreras, un número creciente recurre al mundo de las inversiones inmobiliarias como un escape de los grilletes de un escritorio. Con tecnología y conocimientos con los que las generaciones anteriores solo podían haber soñado a su edad, estos miembros de la Generación Z están ansiosos por participar en la acción inmobiliaria y están preparados para remodelar el mercado de la vivienda mientras reclaman su porción del mercado. tarta.

Todavía hay mucho que no sabemos sobre la Generación Z en lo que respecta al mercado de la vivienda, ya que una gran parte de la generación recién está comenzando por su cuenta. Pero en comparación con los millennials, que alcanzaron la mayoría de edad a la sombra de la Gran Recesión y la caída de la vivienda, los Gen Zers han tenido suerte: en gran medida lograron evitar la calamidad económica cuando golpeó la pandemia, gracias al apoyo del gobierno y un mercado laboral sólido. Tampoco tienen las mismas cicatrices de batalla del colapso del mercado inmobiliario en 2008, ya que los mayores tenían solo 11 o 12 años cuando comenzó la ola de ejecuciones hipotecarias. La pandemia, que arruinó los planes de posgrado de muchos Gen Zers, también ha empujado a más miembros de la generación hacia inversiones alternativas como bienes raíces.

Eso podría ayudar a explicar por qué los Gen Zers tienen una visión más optimista de la inversión inmobiliaria que sus predecesores inmediatos. En una encuesta de 2020 realizada por Gen Z Planet, una firma de investigación y asesoría, el 87 % de los encuestados de la Generación Z dijeron que querían ser dueños de una casa en el futuro, mientras que solo el 63 % de los encuestados millennial dijeron lo mismo. La encuesta sugirió que el 68 % de los miembros de la Generación Z veían la propiedad de vivienda como una forma de generar riqueza, en comparación con el 60 % de los millennials. Otra encuesta de 2021 realizada por el prestamista en línea RocketMortgage encontró que el 86% de los encuestados de la Generación Z quieren comprar una casa y el 45% quiere comprar en los próximos 5 años.

"Aprendimos mucho de esa recesión" en 2008, me dijo Cayetano. "Una de las cosas que aprendimos es que los valores inmobiliarios se recuperan y siguen subiendo".

Los Gen Zers aún no han tenido la oportunidad de hacer mucho con ese conocimiento, principalmente debido a su juventud. Pero es casi seguro que las filas de los propietarios de viviendas de la Generación Z crecerán en los próximos años a medida que escalan escalas corporativas y acumulan ahorros. Los millennials representaron alrededor del 43% de todas las compras de viviendas en los EE. UU. en 2021, según la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios. Gen Z representó solo el 2% de los compradores de vivienda ese año, aunque la NAR contó solo a los miembros de la generación que nacieron en 1999 o después. Un estudio separado realizado por LendingTree, que analizó a los Gen Zers que nacieron en 1997 o después y que usaron la plataforma de LendingTree, encontró que estos Gen Zers representaron un promedio del 10% de los compradores de viviendas en las 50 áreas metropolitanas más grandes de EE. UU. en 2021, frente a casi 6% en 2020.

Los Gen Zers tienen numerosas fuentes de información a su disposición mientras buscan comenzar en el negocio. Antes de graduarse de la universidad, Cayetano comenzó a escuchar podcasts de bienes raíces, leer libros y revisar foros de inversión en línea como BiggerPockets. Publicó sobre bienes raíces en Instagram, donde rápidamente encontró una comunidad de ideas afines feliz de intercambiar consejos. Se las arregló para ahorrar $ 20,000 para el pago inicial trabajando en trabajos en toda la escuela. Cuando llegó el momento de seleccionar una propiedad, no estaba atada por las opciones limitadas en su región de California, que es de alto precio; miró a Cincinnati, confiada en que una combinación de FaceTime, conexiones locales y listados en línea le permitiría seleccionar la casa adecuada sin visitarla en persona. Cayetano administra la casa de forma remota utilizando el software del propietario, otra desviación de las generaciones anteriores de propietarios familiares que generalmente vivían cerca de sus propiedades.

Cayetano convirtió esa compra inicial en propiedad parcial o total de 36 unidades en Ohio y Georgia, incluido un pequeño edificio de apartamentos, un par de dúplex y viviendas unifamiliares. Ella y sus socios comerciales han financiado la mayoría de sus compras mediante la obtención de deuda de inversionistas individuales y prestamistas de dinero fuerte. Y sigue documentando sus inversiones en Instagram, donde tiene más de 100.000 seguidores, así como en su sitio web, Lattes & Leases, donde ofrece cursos para que otros inversores sigan sus pasos.

"Creo que hay una gran desconexión entre la generación de mis padres, que trabajaron en el mismo trabajo durante 40 años, y la gente de mi edad que quiere ir a donde quiera", me dijo. "Priorizan las cosas de manera diferente en la vida".

Cayetano dijo que no está sola en su búsqueda de la independencia financiera a través de los bienes raíces y agregó que las personas que ingresan al mercado inmobiliario son cada vez más jóvenes. "¡Soy viejo ahora!" Cayetano dijo con una sonrisa mientras describía a los inversores de 18 y 20 años que conoce en línea.

Se está produciendo un cambio sísmico en el sector inmobiliario: los inversores individuales ahora tienen la capacidad de comprar y administrar propiedades a miles de kilómetros de distancia. A raíz de la Gran Recesión, las firmas de capital privado comenzaron a adquirir miles de viviendas unifamiliares en dificultades a precios muy bajos. Necesitaban tecnología para administrar eficientemente todas esas propiedades repartidas por el país. Ahora, las empresas detrás de estas herramientas las están poniendo a disposición de los inversores más pequeños.

Compañías como Mynd y Roofstock atienden a grandes inversionistas institucionales y a los compradores más pequeños, lo que les permite a ambos grupos comprar casas de forma remota y administrarlas como alquileres sin siquiera cruzar la puerta principal. Los inversionistas en mercados de alto precio como San Francisco, Nueva York o Seattle ahora pueden invertir su dinero en áreas más baratas con poblaciones de rápido crecimiento, como la región Sun Belt en el sur y el oeste de los EE. UU.

Toda esta nueva tecnología e información está alimentando los sueños de magnate inmobiliario de los ambiciosos inversores de la Generación Z. El CEO y cofundador de Mynd, Doug Brien, me dijo que ha visto un número creciente de jóvenes inversores aprovechar la oportunidad de diversificar sus inversiones al vivir en un área y poseer bienes raíces en otra. Kurt Carlton, presidente y cofundador de New Western, un mercado para que los inversionistas encuentren propiedades en los EE. UU. para comprar y rehabilitar, tuvo una evaluación similar.

"Lo que vemos con los Gen Zers que están comprando es que generalmente tienen un ingreso alto pero viven en un área donde los precios de las viviendas son muy altos", me dijo Carlton. En lugar de buscar localmente, muchos inversores jóvenes pueden hacer que su dinero rinda más comprando propiedades en lugares más baratos.

Ryan Lehman, un ingeniero de software de 25 años de Seattle, compró su primera casa allí en octubre de 2020, poco después de graduarse de la universidad. Usó los ahorros de las pasantías, las ganancias de años de comercio de acciones y el bono de firma de su trabajo para cubrir el pago inicial del 5% de la casa de cinco habitaciones, que compró por $620,000. Lehman dijo que decidió "hackear la casa", lo que significa que alquila habitaciones en la casa para hacer los pagos de la hipoteca. Dijo que inicialmente fue difícil encontrar inquilinos, pero una vez que encontró compañeros de habitación estables para cubrir sus gastos, Lehman comenzó a buscar propiedades en áreas donde el costo de entrada era más bajo. Eventualmente se instaló en Columbus, Ohio, donde recientemente trabajó con New Western para comprar un dúplex por $260,000.

"Si algo sale mal, tal vez pierda algo de dinero. Pero al menos quiero tratar de correr el riesgo", dijo Lehman sobre su mentalidad al principio. "Honestamente, se trata de una tonelada de investigación. Cuanta más investigación hago, menos estrés tengo".

Para aquellos menos dispuestos a asumir ese tipo de riesgo, o sin el dinero para hacerlo, las empresas de crowdfunding como Fundrise o Crowdstreet les permiten poseer una participación en una cartera de bienes raíces, y obtener todos los beneficios fiscales asociados, por tan poco como $10. Un portavoz de Fundrise dijo que tenía más de 225 000 usuarios de la Generación Z registrados en su plataforma, alrededor del 13 % de las cuentas verificadas.

"Cada generación se está arruinando más económicamente de alguna manera", me dijo Ben Miller, director ejecutivo de Fundrise. "Pero tienen mucho más conocimiento e información que las generaciones anteriores, mucho, mucho, mucho más. Eso tiene que contar para algo".

Y, sin embargo, el camino hacia la propiedad de vivienda no es tan simple para muchos Gen Zers. Los miembros mayores de la generación tienen más probabilidades de tener deudas estudiantiles que los millennials a su edad, lo que podría limitar severamente sus opciones de vivienda. Y algunos miembros de la Generación Z ya están desalentados por sus perspectivas de vivienda. En una encuesta de Freddie Mac realizada el año pasado, alrededor del 34 % de los miembros de la Generación Z indicaron que no creían que alguna vez podrían permitirse comprar una casa propia, frente al 27 % que dijo lo mismo en 2019. Los encuestados describieron sus mayores obstáculos son ahorrar para el pago inicial, carecer de historial crediticio y tener trabajos inestables.

El auge de los precios de las viviendas debido a la escasez de viviendas ha creado marcadas divisiones entre los que ya acumulan capital a través de la propiedad de la vivienda y los que aún esperan realizar su primera compra. Los Gen Zers podrían ver que la brecha se amplía si los desarrolladores y los políticos no responden a la demanda de viviendas. Jessica Lautz, economista jefe adjunta de la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios, me dijo que es más probable que los miembros de la Generación Z, al igual que los millennials antes que ellos, dependan de la ayuda financiera de familiares y amigos para comprar una casa. Esa tendencia podría agravar las disparidades entre los posibles compradores. "Se convierte en una economía de vivienda de ricos y pobres", dijo Lautz.

Meses antes de graduarse de la universidad en Iowa, en la primavera de 2020, Grace Gudenkauf consiguió un trabajo como ingeniera en una empresa aeroespacial en Carlsbad, California. Pero la medida nunca se concretó. Permaneció en su ciudad natal de Cedar Rapids, Iowa, donde vivió con sus padres y trabajó de forma remota durante los primeros meses de la pandemia.

El trabajo bien remunerado de Gudenkauf le permitió ahorrar dinero y pasó los sombríos meses de invierno aprendiendo más sobre cómo sacar provecho de las propiedades inmobiliarias relativamente baratas en su área. Comenzó a comprar casas, primero una para ella, luego otras que arregló y mantuvo como alquileres. Después de aproximadamente un año, Gudenkauf renunció a su trabajo para concentrarse en administrar las propiedades y hacer crecer su cartera, que aumentó a 20 unidades.

Sin la pandemia, Gudenkauf me dijo: "Creo que habría encontrado bienes raíces más tarde en la vida, a los 30 años, y luego probablemente me hubiera tomado de cinco a 10 años dejar mi trabajo". Añadió: "Creo que habría conseguido unas esposas doradas muy rápido".

Los padres de Gudenkauf también son pequeños propietarios, pero su estrategia es "completamente diferente" a la de ella, me dijo. Su objetivo es "conseguir un par de casas, pagarlas lo antes posible y esa es su jubilación", dijo Gudenkauf. "El mío es el flujo de caja ahora mismo y esa jubilación".

Para los Gen Zers que han pasado años viendo cómo sus predecesores se benefician del mercado inmobiliario, finalmente es hora de dar un giro.

"Estoy egoístamente muy emocionado por este tiempo en el mercado", me dijo Cayetano. "Todo se ha vuelto loco, ha sido extremadamente competitivo, la gente ha estado pagando de más por las propiedades. Y ahora es el momento en que se ha trasladado al mercado de compradores. Hay una oportunidad increíble para generar riqueza".

James Rodríguez es un reportero senior de Insider.

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