Innovación de vivienda en la América rural

Nov 26, 2023

La América rural es mucho más diversa de lo que se describe en los medios y la cultura popular. Este artículo concluye la serie: Erradicando la Pobreza Rural: El Poder de la Cooperación. Coproducido por Partners for Rural Transformation, una coalición de seis instituciones financieras regionales de desarrollo comunitario, y NPQ, los autores destacan los esfuerzos para abordar la pobreza multigeneracional en los Apalaches, el oeste rural, el territorio indio, el sur de Texas y el delta del Mississippi.

El enfoque en los precios altos en los mercados inmobiliarios urbanos al rojo vivo, una pieza central de la mayoría de los análisis de la crisis de la vivienda nacional, eclipsa los desafíos de asequibilidad que enfrentan las zonas rurales de Estados Unidos. Siglos de política racista y décadas de desinversión han creado bajos ingresos, falta de recursos y numerosos obstáculos al capital. Superar estas realidades requiere una estrategia diferente.

Afortunadamente, un nuevo enfoque de la vivienda rural que combina una forma flexible de vivienda modular con financiamiento basado en la comunidad muestra una promesa considerable.

En una reunión reciente enfocada en aumentar las oportunidades de propiedad de vivienda para personas negras e indígenas y personas de color, nuestra coalición de organizaciones de desarrollo comunitario rural se sentó rodeada de estrellas de rock de vivienda asequible y desarrollo comunitario de los mercados inmobiliarios más grandes de los Estados Unidos, desde la ciudad de Nueva York hasta San Diego.

Ahí es donde surge el problema: en un análisis simplista que compara los mercados de vivienda urbana y rural, las barreras y las soluciones como si los dos fueran comparables.

A medida que las conversaciones se desviaron hacia el aumento del costo de la propiedad de la vivienda y la falta de recursos para ayudar con los costos de compra iniciales, surgió una comparación natural entre nuestros dos mundos. Surgió una inquietud familiar cuando discutimos los precios promedio de la vivienda y los costos de cierre; nuestros colegas urbanos se rieron e hicieron comentarios incrédulos sobre lo que veían como "oportunidades" inmobiliarias imbatibles en nuestras áreas rurales, bromeando diciendo que necesitaban "dar un paso adelante".

Los comentarios no fueron intencionalmente rencorosos o desdeñosos. Es fácil pasar por alto la falta de opciones de vivienda asequible en las áreas rurales cuando se compara el valor medio de la vivienda en Pine Bluff, AK (menos de $100,000) con el de la ciudad de Nueva York (más de $750,000). La cotización mediana de viviendas en Manhattan a diciembre de 2022 era de casi $1.3 millones, una cantidad inimaginable en la mayoría de las comunidades rurales.

Ahí es donde surge el problema: en un análisis simplista que compara los mercados de vivienda urbana y rural, las barreras y las soluciones como si los dos fueran comparables. Puede parecer que un mercado inmobiliario es un mercado inmobiliario, ¿verdad?

Pero eso es completamente incorrecto.

Durante décadas, Estados Unidos se ha centrado en lo que se denominan estrategias y políticas "basadas en el lugar" para abordar la pobreza, el acceso a la vivienda y la asequibilidad. Sin embargo, los programas desarrollados se basan abrumadoramente en datos extraídos de las ciudades y comunidades más grandes. A pesar del apodo de "basado en el lugar", a menudo hay poca consideración o comprensión de cómo las áreas rurales y remotas enfrentan desafíos distintos que requieren estrategias únicas basadas precisamente en las diferencias en el lugar. En esa sala, con representantes de Atlanta, Filadelfia y Chicago, habría sido fácil pasar por alto las necesidades de vivienda rural, ver los mercados rurales como asequibles basándose únicamente en el precio y seguir adelante. Pero este era un espacio para conversaciones difíciles.

Nuestro equipo de tres personas habló sobre una comunidad de los Apalaches donde los propietarios no podían perforar pozos y carecían de plomería interior y acceso al alcantarillado; el limbo político de los propietarios indígenas que carecen de acceso directo a agua limpia o viviendas seguras; y las colonias (en su mayoría barrios latinos) a lo largo de la frontera entre Estados Unidos y México con una infraestructura más parecida a un país en desarrollo que las áreas urbanas que las rodean. Los sistemas de tenencia informal de la tierra de las comunidades significan que la tierra no se puede utilizar como garantía con los bancos, lo que impide que los propietarios conviertan sus casas en capital que se puede intercambiar, vender o aprovechar para las mejoras necesarias.

Un condado es un condado de pobreza persistente si el 20 por ciento o más de la población ha estado por debajo de las pautas federales de pobreza durante las últimas tres décadas. Más del 80 por ciento de estos condados se encuentran en áreas rurales, la mayoría de las cuales se encuentran en el Sur.

Las comunidades de pobreza persistente regularmente carecen de acceso a atención médica, viviendas saludables y asequibles, servicios bancarios y financieros, banda ancha, servicios de emergencia y protección, y transporte público, lo que resulta en una escasez de recursos y acceso.

Los estudios muestran que la vivienda segura es fundamental para reducir la pobreza generacional. Entonces, ¿cómo pueden las personas abordar la asequibilidad y el acceso a la vivienda en comunidades de pobreza persistente sin obligar a los residentes a mudarse a otro lugar?

El equipo de Ven a soñar. venga a construir en Brownsville, TX, tenga una idea y sea atractiva. cdcb es una organización de desarrollo de viviendas comunitarias sin fines de lucro y el desarrollador de viviendas asequibles más grande del estado. Fundada en 1974, cdcb ofrece opciones de vivienda asequibles y seguras para los residentes de bajos ingresos del Valle del Río Grande.

Suscríbase a los boletines de NPQ para recibir nuestras mejores historias directamente en su bandeja de entrada.

Al registrarse, acepta nuestra política de privacidad y términos de uso, y acepta recibir mensajes de NPQ y nuestros socios.

A medida que surja la necesidad de más espacio, las familias pueden expandir sus hogares comprando nuevas adiciones de cajas modulares.

Las comunidades en el Valle del Río Grande son algunas de las más pobres de la nación, particularmente en las colonias, donde las tasas de pobreza promedian más del 40 por ciento. Debido a que las personas en estas comunidades generalmente carecen de recursos y acceso a crédito, forjan sus hogares con lo que tienen disponible. Esto a menudo conduce a hogares que no cumplen con los códigos y son inseguros. Al darse cuenta de que el sur de Texas enfrentaba un déficit sistémico perpetuo en viviendas de calidad, cdcb utilizó su experiencia en el reemplazo de viviendas por desastres naturales para encontrar soluciones. El resultado fue la creación de un nuevo sistema rápido de producción doméstica: MiCASiTA.

MiCASiTA es un programa volumétrico de viviendas modulares y préstamos flexibles. Volumétrico significa que las unidades modulares se construyen fuera del sitio con piso y techo incluidos. Este sistema permite a las familias diseñar sus propias casas con la posibilidad de agregar secciones con el tiempo a medida que aumenta su capacidad financiera. Los módulos incrementales y volumétricos de MiCASiTA se pueden financiar con las opciones de préstamos flexibles de cdcb que tienen un impacto significativo en el acceso al capital y el potencial de compra de los hogares de ingresos bajos y moderados. Este diseño tiene el potencial no solo de abordar la crisis de vivienda en las colonias del sur de Texas, sino también la pobreza persistente y las comunidades rurales de todo el país.

El modelo de negocio de MiCASiTA tiene varias características únicas. Primero, comenzando con la producción, las casas MiCASiTA se "fabrican" localmente. Una sola unidad modular o "caja" tiene 288 pies cuadrados. Una casa puede tener cualquier rango de tamaño, desde dos cajas (576 pies cuadrados) hasta cinco cajas (1,440 pies cuadrados). Dos ventajas clave de la construcción modular volumétrica son que se puede hacer a bajo costo y alta velocidad. Todo el proceso de construcción toma alrededor de 60 días, y las casas generalmente se pueden comprar entre $60,000 y $90,000, según las preferencias de los compradores.

Un aspecto particularmente valioso de MiCASiTA es la flexibilidad que brinda su modelo de "cultivo en casa". A medida que crecen las familias, evolucionan las necesidades; a medida que surja la necesidad de más espacio, las familias pueden expandir sus hogares comprando nuevas adiciones de cajas modulares.

En conjunto, todas estas características representan una rara combinación de flexibilidad y asequibilidad en el espacio de viviendas asequibles: las familias pueden construir las casas que desean al precio que pueden pagar. A medida que cambian las circunstancias de una familia, pueden adaptarse según sea necesario, al mismo tiempo que acumulan riqueza en la equidad de sus hogares en crecimiento.

Las familias que viven en comunidades que satisfacen sus necesidades básicas y que brindan oportunidades para crecer reinvertirán en su comunidad

La franquicia de MiCASiTA puede ayudar a ampliar el alcance de este enfoque. Uno de los primeros socios de franquicia es Communities Unlimited, una institución financiera de desarrollo comunitario que presta servicios en siete estados del sur, una región que alberga el 45 por ciento de todos los condados de pobreza persistente en los Estados Unidos. Communities Unlimited trabaja para ayudar a garantizar que las comunidades tengan agua limpia y segura; stock de viviendas asequibles; alimentos saludables y frescos; y acceso al capital necesario para prosperar. Lo que anima este enfoque integral es la idea de que las familias que viven en comunidades que satisfacen sus necesidades básicas y que brindan oportunidades para crecer reinvertirán en su comunidad.

Communities Unlimited se asoció con cdcb y WE CENTER, una organización sin fines de lucro en Pine Bluff, Arkansas, para expandir el modelo MiCASiTA a la región del delta del Mississippi. Pine Bluff es una ciudad con inmensas oportunidades y metas claras para el desarrollo económico, infraestructura mejorada, calidad de vida mejorada y educación y vivienda fortalecidas. La vivienda asequible es un pilar clave en la revitalización de esta comunidad histórica, pero el envejecimiento de las viviendas y la disminución de la población han dejado a la ciudad con una tasa total de viviendas desocupadas que casi duplica las tasas nacionales.

Con un ingreso medio de área bajo, muchas familias empleadas (también conocidas como ALICE) de bajos ingresos y con activos limitados, con ingresos limitados actualmente no pueden ser propietarios de una vivienda o no pueden acceder a las opciones de hipoteca tradicionales. Con más de 600 viviendas identificadas como inhabitables y programadas para su demolición en la pequeña ciudad de 40.000 habitantes, se espera que el inventario de viviendas asequibles en el área continúe disminuyendo en los próximos años. Es aquí donde Communities Unlimited combina el modelo MiCASiTA con el programa de capacitación de la fuerza laboral de WE CENTER para crear un enfoque único tanto para promover viviendas asequibles como para generar empleos.

Un informe publicado por el Banco de la Reserva Federal de Dallas en 2015 estima que hay 2.294 colonias en Texas, con más de 500.000 residentes. Incluso si hay personas en los hogares, aún existen otros desafíos, incluida la falta de agua potable, sistemas de alcantarillado, electricidad y caminos pavimentados, por no hablar de las necesidades modernas, como la banda ancha de alta velocidad. Y esto es solo en las colonias: también se pueden encontrar muchos más focos de pobreza concentrada en el sur rural y el territorio indígena. Los desafíos, en definitiva, son inmensos.

El modelo de desarrollo de viviendas modulares volumétricas de MiCASiTA y las estrategias de préstamos flexibles tienen un potencial significativo para cambiar el panorama de viviendas asequibles en las colonias, Pine Bluff y otras comunidades de pobreza persistente en todo el país. Por sí solo, no resolverá la crisis de la vivienda rural. Pero combinado con opciones de préstamo flexibles y políticas que fomenten la inversión en comunidades rurales, puede ser una parte importante de la solución.

La elección de vivienda a menudo se presenta como una cuestión de preferencia del consumidor. Pero la vivienda es mucho más que eso. El hogar de una familia influye a dónde van a trabajar los padres, a qué distrito escolar asisten sus hijos y, por supuesto, dónde viven. Bien estructurado, la propiedad de la vivienda puede ayudar a proporcionar un camino hacia la justicia racial y la equidad. En resumen, crear viviendas asequibles con elección ofrece a las familias la dignidad humana que proviene de poder desarrollar sus propias respuestas a la pregunta esencial: ¿Qué le gustaría?