Los residentes del condado de La Plata están armando un alboroto por las valoraciones de las propiedades

Jan 10, 2024

Codicia. Especulación de precios. Robo.

"Todo el mundo está algo asustado por el aumento porcentual", dijo Kim Cofman, agente de bienes raíces en Durango con Sotheby's International Realty.

Propietarios del Partido de La Plata denuncian, a veces con excesiva verborrea, las notas de valor que les entregaron el pasado 1 de mayo.

Los avisos contienen los valores tasados ​​de la propiedad, sobre los cuales se calcularán los impuestos sobre la propiedad para 2023 (que se pagarán a principios de 2024). Y los propietarios de viviendas, algunos de los cuales no han realizado mejoras en sus propiedades en el ciclo de revalorización de dos años, han recibido valores catastrales que son un 40 %, 60 % o incluso un 100 % superiores al emitido en 2021.

Bill Fisher dijo que abrió su aviso de valoración "con una gran sensación de temor".

El temor estaba justificado.

Su casa en Edgemont Ranch, que compró por $699,000 en 2016, estaba valuada en $764,000 en 2021.

Este año, el valor había subido un 46%, a 1,12 millones de dólares.

"Tres lados de los cimientos de la casa se están hundiendo lentamente, lo que provocó una gran cantidad de grietas interiores en los paneles de yeso, las paredes y el techo", dijo. "... Entonces, si pongo la casa en el mercado y alguien viene a verla, definitivamente preguntarán por esas grietas y ofrecerán menos dinero".

Él es uno de los 900 dueños de propiedades que, hasta el viernes, apelaron el valor tasado de su propiedad ante la oficina del tasador del condado. En comparación, hubo un total de 615 apelaciones durante la última ronda de valoraciones hace dos años. La fecha límite para presentar una apelación es el jueves.

Basado en el trabajo necesario en la casa de Fisher, él puede tener un caso convincente para apelar. Pero muchos de los dueños de propiedades que presentan objeciones vociferantes con el condado pueden no entender el proceso de evaluación. Y si el proceso de tasación masiva ha subvaluado una propiedad, apelar esa tasación podría resultar en que la tasación de uno aumente aún más.

La asesora Carrie Woodson es firme en su afirmación de que, como funcionaria electa, sirve a la gente del condado de La Plata. Y su trabajo es evaluar con precisión los valores de las propiedades.

"Estoy desconectada de los impuestos", dijo. "Hago valores".

Los impuestos sobre la propiedad se determinan multiplicando el "valor real" de una propiedad por la tasa de tasación (para las propiedades residenciales, esa tasa bajará del 7,15 % al 6,765 % para el año fiscal 2023) para obtener el "valor tasado". El valor de tasación luego se multiplica por el gravamen mil, determinado por varias entidades impositivas, como el condado, el municipio y los distritos de bomberos, escuelas y bibliotecas, para producir una carga fiscal.

La oficina de Woodson produce el "valor real" de todas las propiedades en el condado utilizando el valor de mercado de propiedades similares cercanas que se han vendido recientemente.

Ella y los miembros de su personal trabajan dentro de un ciclo de dos años. Los últimos avisos de valor se basan en las 6100 ventas de propiedades que tuvieron lugar en el condado entre el 1 de julio de 2020 y el 30 de junio de 2022.

"Revisamos esas ventas y las observamos por vecindario y por área y determinamos cuánto han cambiado con respecto al valor que tenemos actualmente", dijo Woodson. "Luego tomamos ese porcentaje (cambio) y lo aplicamos a todas las propiedades en esa área".

El proceso, conocido como evaluación masiva, no es perfecto, dijo Woodson. Las apelaciones son una parte fundamental para determinar una valoración precisa.

"No siempre cae de manera justa en la propiedad de todos dependiendo de la calidad, la condición, cosas así", dijo. "Así que es una parte importante del proceso decir: 'Oye, esto no llegó a mi casa correctamente y esta es la razón'".

Es posible que las casas antiguas en malas condiciones rodeadas de nuevos y lujosos domicilios no hayan recibido una valoración precisa, dijo.

Si el dueño de una propiedad presenta una apelación, un tasador de la oficina de Woodson saldrá e inspeccionará individualmente la propiedad en cuestión.

Pero, críticamente, Woodson no "establece" valores de propiedad.

"El estado de Colorado nos exige que igualemos el valor de mercado", dijo. "Y somos auditados en ese proceso para asegurarnos de que lo hemos hecho correctamente".

Cofman, la agente de bienes raíces, dijo que, como muchos de sus clientes, también se sorprendió al ver que el valor real de su casa aumentó un 57 %.

"Mi primera reacción fue, santo cielo, eso es mucho más de lo que ha aumentado el mercado, esto no está bien", dijo. "Pero luego, si observa la valoración real, todavía está dentro del valor justo de mercado".

El cambio promedio en el valor de la propiedad en el condado fue del 20%, dijo Woodson. Pero en ciertos lugares, como la casa de Cofman en el vecindario Timberline, los valores se dispararon mucho más.

Incluso el 20% es un aumento notable, dijo Woodson. El aumento medio de las valoraciones entregadas en 2021 y 2019 fue de alrededor del 5 % en ambos años.

A pesar de los murmullos conspiradores de que su oficina está aumentando los valores para producir más ingresos para el condado, o que los valores se han mantenido artificialmente bajos gracias a los ingresos de la industria del gas ahora en declive, las valoraciones de este año corresponden al mercado inmobiliario de Durango.

"Los datos no mienten", dijo el agente inmobiliario John Wells, propietario de The Wells Group.

La mayor escalada en los valores inmobiliarios que el área ha visto en décadas ocurrió durante el período de valoración, desde mediados de 2020 hasta mediados de 2022, dijo. Como fue el caso en los bolsillos de bienes raíces de primera en todo el país, las bajas tasas de interés y la alta calidad de vida del condado para quienes trabajan de forma remota impulsaron un aumento en las ventas y los precios de las propiedades.

Las 6.100 ventas de propiedades en el último ciclo superaron con creces el rango típico de 2.500 a 3.500 ventas.

Y esas ventas hicieron subir los precios, particularmente para propiedades que antes eran "asequibles", como condominios y casas de menos de $500,000.

Los residentes que ya poseían ese tipo de propiedades no están emocionados.

George Richardson es dueño de una de esas propiedades.

Su condominio en el complejo Rivergate fue valuado en $551,450 en 2021. Según el aviso del tasador de este año, ahora vale un 21% más: $667,050.

"Lo que me asombra es que no conozco otras unidades en el Edificio Tres que sean del tipo de unidades de dos niveles que se hayan vendido por algo parecido a lo que es la evaluación", dijo.

Pero Richardson puede tener una apelación válida: el inventario de su unidad en la base de datos del tasador muestra tres habitaciones, pero dice que su apartamento solo tiene dos. El inventario incorrecto, dijo Woodson, es precisamente el tipo de discrepancia que puede resultar en una reevaluación más precisa.

Pero los expertos están de acuerdo en que es poco probable que las quejas por el aumento porcentual en una apelación cambien nada.

Dianne Miller-Shahan es dueña de 5.6 acres en Florida Mesa, donde vive en una casa modular. El valor real de la propiedad, según lo determinado por el tasador, subió $85,510 este año.

"No he hecho mejoras a la propiedad que justifiquen un aumento tan masivo", dijo Miller-Shahan en un correo electrónico a The Durango Herald.

Pero, su falta de mejoras no significa que el valor de su propiedad no haya aumentado.

Para formular un atractivo sostenible, los propietarios pueden refutar los pies cuadrados o el inventario de una propiedad, o pueden proporcionar ejemplos de propiedades comparables que se vendieron por menos. Las oficinas de bienes raíces se han visto inundadas con solicitudes de clientes que buscan propiedades comparables para usar como evidencia en su apelación.

Wells dijo que cuando los clientes acuden a su firma solicitando propiedades comparables, la mayoría de las veces proporciona los datos, pero advierte que es poco probable que resulte en una apelación exitosa.

Cualquiera que todavía quiera presentar una protesta sobre el valor de tasación de su propiedad tiene hasta el jueves para hacerlo. Se puede encontrar un formulario en línea en el sitio web del tasador del condado.

Los avisos de determinación final se entregarán antes del 30 de junio.

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