La fabricación de viviendas asequibles choca con la zonificación inequitativa de Richmond

Jan 07, 2024

HousingNews/AnalysisPor Wyatt Gordon (Colaborador) 1 de junio de 2023

Una unidad en ruinas en Bermuda Estates Mobile Home Park antes del reemplazo. Imagen por proyecto:HOMES

Apenas dos semanas después de que el Ayuntamiento de Richmond aprobara una ordenanza que declaraba que la capital de Virginia se encontraba en medio de una crisis de vivienda asequible, ese mismo organismo rechazó un permiso de uso especial para permitir que una organización local sin fines de lucro fabrique viviendas asequibles en el lado sur de la ciudad. La disonancia cognitiva requerida para tomar tal decisión no pasó desapercibida para la concejala detrás del único voto positivo, Ann-Frances Lambert del 3er Distrito.

"Estoy un poco confundida", le dijo al Times-Dispatch después. "Hace un par de semanas nos reunimos con el alcalde para abordar la vivienda asequible como una crisis en nuestra ciudad. Project:HOMES ha estado allí durante 22 años. Nos están ayudando con nuestra crisis. ¿Cuál es el problema con la construcción de viviendas para ayudar nosotros con nuestra crisis?"

Pero concentrarse en solo dos votos en abril es perder el bosque de zonificación racista para los árboles.

"Esto nunca se trató de viviendas asequibles"

Más allá de los detalles del drama entre el concejal del noveno distrito Mike Jones, una estrella en ascenso en el Partido Demócrata del estado libre asociado, y una de las principales organizaciones sin fines de lucro dedicadas a la vivienda en Richmond, el punto muerto se reducía a si un almacén debería ubicarse junto a viviendas unifamiliares. El lote que Project:HOMES esperaba convertir en una instalación de producción para la fabricación de casas móviles asequibles actualmente está zonificado como R-3, no industrial.

El proyecto no era de viviendas asequibles sino de un SUP para montar una bodega al lado de las casas, para que puedan construir casas modulares adentro. Hice esta entrevista en el camino de entrada de la casa adyacente. Project Homes ahora encontrará una nueva ubicación para el almacén. https://t.co/4lKcZcpMTN

La necesidad de un permiso de uso especial probó la oportunidad de Jones de tener una conversación más amplia sobre por qué los usos de la tierra menos deseables a menudo terminan en los vecindarios más pobres, negros y marrones de la ciudad al sur del río James.

"Esto nunca se trató de viviendas asequibles", dijo en una entrevista. "Queremos viviendas asequibles aquí en el Distrito 9. Simplemente no queremos un almacén al lado de las casas. Esto no se trata de NIMBYism, se trata de por qué siempre está en mi patio trasero".

El sitio del almacén Proyecto:HOMES propuesto. Imagen vía GoogleMaps.

La parcela de un tercio de acre que Project:HOMES esperaba rezonificar se encuentra a tiro de piedra de Rosie's Gaming Emporium, una sala de juegos de azar que el Distrito 9 no pudo rechazar debido a la generosidad de la zonificación B-3 del área.

El 80% de la zonificación B-3 de la ciudad que permite todos los "usos para adultos", incluidos clubes de striptease, clubes nocturnos, tiendas de novedades para adultos y salones de tatuajes, se encuentra en los distritos 8 y 9 al sur del río, según el concejal. En contraste, el 1er Distrito mucho más blanco y rico que abarca el elegante West End de Richmond no tiene una sola parcela zonificada B-3.

"Para mí, eso es problemático", dijo Jones. "La zonificación es la nueva línea roja. No pude detener a Rosie's porque era una zonificación por derecho", dijo Jones. "Ese es mi problema. Nuestra comunidad no tenía voz en Rosie's, y esa es la parodia en la zonificación".

Se espera que una reescritura del código de zonificación de toda la ciudad comience más adelante este año, lo que puede crear una oportunidad para buscar reformas sistémicas que aborden las desigualdades de frente.

El problema persiste

Con los planes de Project:HOMES para una instalación innovadora para fabricar unidades de reemplazo correctas o incorrectas ahora en el hielo, el problema de las viviendas deficientes en los parques de casas móviles de la región persiste. En 2016, la Coalición Comunitaria de Casas Manufacturadas de Virginia publicó un informe mordaz que detalla las condiciones a menudo inseguras e insalubres que enfrentan muchos residentes.

De los 54 parques encuestados que abarcan unas 4735 casas móviles, solo 18 parques obtuvieron una puntuación superior al 50 % en la calidad de las condiciones de vivienda.

La abrumadora demanda de viviendas prefabricadas de mayor calidad quedó muy clara para el CEO de Project:HOMES, Lee Householder, después de que su organización adquiriera Bermuda Estates Mobile Home Park en el condado de Chesterfield, al sur de la ciudad. El almacén de fabricación propuesto tiene como objetivo ayudar a reducir el costo de reemplazar unidades decrépitas con casas de calidad para mantener el complejo lo más asequible posible.

"La vivienda prefabricada es la forma más grande de vivienda asequible no subsidiada en el país, pero en su mayoría son unidades construidas en la década de 1970 que sirven como vivienda de último recurso", dijo. "La mayoría de las viviendas prefabricadas en la región son deficientes, por lo que el reemplazo de unidades es una gran parte de la solución y debemos ver cómo podemos escalar para producir unidades más asequibles a nivel local".

Un remolque en descomposición en Bermuda Estates que desde entonces ha tenido que ser demolido. (proyecto: CASAS)

La ironía del deseo de proteger las viviendas unifamiliares de un uso industrial en una ciudad en la que la mayoría de las viviendas multifamiliares nuevas, desde Scott's Addition a Manchester hasta Chamberbrook, están apareciendo en áreas industriales no pasa desapercibida para Householder.

“Es más apetecible tener departamentos y densidad junto a espacios industriales, pero si es una casa unifamiliar con patio propio entonces hay reticencia a tener un uso comercial al lado”, dijo.

Aunque Project:HOMES podría esperar a que el concejal Jones deje el Concejo Municipal para asistir a la Asamblea General a finales de este año (se le considera un favorito en un distrito fuertemente demócrata sin un competidor principal), Householder y su equipo están usando el revés como una oportunidad para ampliar su visión original.

"Este sitio estaba destinado a ser un laboratorio de innovación a una escala que podría permitirnos flexibilidad en el futuro para obtener más unidades", dijo. "A medida que la idea maduró y llamamos la atención, en realidad nos gustaría tener un sitio que pudiera tener una escala un poco más grande y adaptarse al crecimiento futuro".

Desde que el Ayuntamiento derribó la ubicación inicial del almacén en el lado sur, Project:HOMES ha escuchado de los condados vecinos de Henrico y Chesterfield que estarían más que felices de encontrar un sitio para una organización sin fines de lucro modelo de viviendas asequibles que busca crecer.

¿Podría la instalación de vivienda prefabricada todavía encontrar un hogar en la capital de Virginia? A pesar de su voto en contra en el sitio del Distrito 9, Jones lo apoya.

"Estoy totalmente de acuerdo", dijo. "La ciudad debería ayudar a Project:HOMES a encontrar un lugar adecuado. Tenemos suficiente espacio de almacenamiento en la ciudad, en Southside, por supuesto, para que esto pueda suceder".

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Wyatt Gordon es corresponsal de Virginia Mercury a través de una subvención de la Coalición para un Crecimiento más Inteligente y el Consejo Ambiental de Piedmont. También es administrador de políticas para el uso de la tierra y el transporte en la Red de Conservación de Virginia. Nació y creció en Richmond con una maestría en Planificación Urbana de la Universidad de Hawai'i en Manoa y una licenciatura en Economía Política Internacional de la Universidad Americana. Ha escrito para el Times of India, Nairobi News, Style Weekly, GGWash y RVA Magazine.